خانه‌دار شدن در ایران؛ امیدی که به افسانه تبدیل شد

Maskan-Kaheshe Gheymat

شهریور ماه سال گذشته (۱۳۹۸) بود که محمد اسلامی وزیر راه و شهرسازی در ایران در ادعایی که همان زمان نیز به شدت عجیب می‌رسید گفت که امیدها برای خانه‌دار شدن در ایران با اجرای پروژه‌‌ی طرح اقدام ملی تولید مسکن در شهرهای بزرگ به زیر ۱۰ سال و در سایر شهرها به کمتر از سه سال خواهد رسید. این اظهارات البته همان زمان از سوی کارشناسان به چالش کشیده شد. به گفته‌ی این کارشناسان مدت زمان واقعی امید به خانه‌دار شدن ایرانیان در شهرهای بزرگ با توجه به افزایش قیمت‌ها ۱۹ سال است.
این طرح که با عنوان طرح خانه‌دار کردن مردم در کشور و با تبلیغات بسیار آغاز شد، قرار بود تغییرات مثبتی را در بازار مسکن ایجاد کرده و سبب کاهش قیمت‌ها شود. شرایط امروز قیمت مسکن در ایران اما راهی کاملا متفاوت با این طرح را طی می‌کند. بر اساس آخرین آمار منتشر شده وزارت راه و شهرسازی در اواسط تیر ماه سال جاری، متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در تهران بیش از ۱۹ میلیون تومان بوده است. این رقم در اردیبهشت ماه کمی بیشتر از ۱۷ میلیون تومان بوده است. یعنی دو میلیون تومان افزایش در هر متر مربع تنها ظرف کمتر از دو ماه.
در دیگر شهرهای بزرگ نیز اگرچه قیمت‌ها به مانند تهران نیست اما وضعیت مشابهی دارد. در شیراز بر اساس گزارش‌ها در ماه اول تابستان سال جاری قیمت هر متر آپارتمان در یک منطقه‌ی معمولی ۱۰ میلیون تومان است. حال آن که همین رقم در زمستان سال گذشته (۱۳۹۸) ۴ میلیون تومان بوده است. بر اساس برخی گزارش‌ها در مناطق خوب شیراز قیمت هر متر آپارتمان حتی تا ۴۰ میلیون نیز افزایش داشته است.
این افزایش شدید و نجومی قیمت مسکن در عمل سبب شده است که بسیاری از افرادی که تصمیم به خرید خانه در سال جاری داشته‌اند از تصمیم خود منصرف شده و عطای خانه‌دار شدن را به لقایش ببخشند. چرا که این افزایش قیمت برنامه‌ریزی آنها را به طور کامل به هم ریخته است. در همین زمینه فرشید پورحاجت، دبیر انجمن انبوه‌سازان مسکن در ایران مرداد ماه سال جاری از افزایش قابل توجه تقاضا برای دریافت وام اجاره مسکن خبر داده بود. او در عین حال پیش‌بینی کرده بود که میانگین قیمت هر متر آپارتمان در تهران تا پایان تابستان به ۲۵ تا ۳۰ میلیون تومان خواهد رسید.
پیش از آن محمود محمودزاده، معاون وزیر راه و شهرسازی نیز اواسط تیر ماه از روند رو به افزایش تعداد خانوارهای مستاجر در ایران خبر داده بود. به گفته او تعداد خانوارهای مستاجر در کشور از سال ۱۳۸۵ تا ۱۳۹۵ به ۳۰ درصد رسیده است. این بدان معنی است که چهار سال پیش چیزی نزدیک به ۲۵ میلیون نفر در ایران اجاره نشین بوده‌اند.
در چنین شرایطی تعجب ندارد که برنامه‌ریزی‌ها برای خرید خانه به سرعت نقش بر آب شود. چرا که به عنوان نمونه اگر زمان مورد نیاز برای ساخت یک واحد آپارتمان ۴ طبقه را یک سال در نظر بگیریم، در این مدت زمان یعنی از تابستان سال پیش تا کنون میانگین قیمت هر متر مربع آپارتمان در تهران ۱۰ میلیون تومان افزایش داشته که برای یک آپارتمان ۸۰ متری رقمی معادل ۸۰۰ میلیون تومان خواهد شد. روشن است که برای یک خانواده‌ی طبقه متوسط، افزایش سرمایه، آن هم به میزان ۸۰۰ میلیون تومان ظرف یک سال غیر ممکن است.
سرعت افزایش قیمت مسکن به حدی است که حتی با کارهای اداری اخذ وام مسکن نیز به هیچ وجه تناسب ندارد. به عنوان نمونه خانواده‌ای که در ابتدای بهار امسال به دنبال اخذ وامی ۲۰۰ میلیون تومانی بوده‌اند، باید پس انداز خود را تا سه ماه پیش از دریافت مبلغ وام نزد بانک به سپرده گذارند. حال اگر تصور کنیم آنها در وسط فروردین ماه پس انداز خود را به بانک بسپارند در اواسط تیر ماه می‌توانند مبلغ وام ۲۰۰ میلیونی را دریافت کنند. این در حالی است که قیمت میانگین هر متر مربع واحد مسکونی ظرف این سه ماه در حدود ۲ میلیون تومان افزایش یافته و مسلم است که پس انداز خانواده به علاوه مبلغ وام برای خرید خانه مورد نظر این خانوار کافی نخواهد بود.
این افزایش قیمت البته به گفته محمد مرتضوی عضو هیات رییسه کانون انبوه‌سازان بی‌دلیل و غیرمنطقی نیست. او فروردین ماه سال جاری کاهش ارزش پول ملی و رشد قیمت مصالح ساختمانی تا ۴۰ درصد از دلایلی دانسته بود که سبب افزایش بیشتر قیمت مسکن خواهند شد. مرتضوی بر همین اساس پیش‌بینی کرده بود که قیمت مسکن در سال جاری افزایش یابد. البته پیش‌بینی او خیلی زود به تحقق پیوست و روند افزایش قیمت مسکن همچنان نیز با سرعت ادامه دارد.

شاخصی به نام «امید به خانه‌دار شدن»
امید به خانه‌دار شدن به معنی تملک یک خانه اما صرفا یک اصطلاح رایج در عرف بازار مسکن یا میان مستاجران نیست بلکه شاخصی کاملا اقتصادی است که هدف از آن نشان دادن میزان زمانی است که یک فرد باید برای پس‌انداز پول جهت خرید خانه صرف کند. در حقیقت آن چه در این شاخص مورد سنجش قرار می‌گیرد، تناسب قیمت مسکن، تورم سالیانه آن و حداقل دستمزد در کشور است.
نحوه محاسبه‌ی این شاخص به این شکل است که میانگین قیمت مسکن در هر شهر بر میانگین درآمد فرد تقسیم شده و عدد به دست آمده نشان دهنده میزان زمانی است که باید برای رسیدن به توانایی مالی خرید خانه صرف شود. در عین حال از آن جا که هزینه‌ی مسکن تنها یکی از هزینه‌کَردهای افراد در زندگی است از این رو نمی‌توان و نباید از میانگین درآمد کل برای محاسبه این شاخص استفاده کرد. از سوی دیگر با توجه به اینکه تخصیص پول به هزینه‌های زندگی برای هر فرد یا خانواده با توجه به ارزش‌های اجتماعی، علایق و فرهنگ متفاوت است، میزان هزینه‌ی تخصیص یافته برای مسکن نیز متفاوت بوده و از این رو رقم ثابت و مشخصی برای آن وجود ندارد. با این وجود معمولا برای محاسبه این شاخص از یک سوم میانگین درآمد خانوار استفاده می‌شود.
بر این اساس به عنوان مثال اگر میانگین قیمت یک خانه ۸۰ متری در شهری کوچک در ایران را ۲۱۰ میلیون تومان و میانگین درآمد سالیانه یک خانواده معمولی دو نفره را نیز ۴۰ میلیون تومان در نظر بگیریم، شاخص امید به خانه‌دار شدن برای این خانواده چیزی بیشتر از ۱۶ سال خواهد بود.
روشن است که این مدت زمان تنها بر روی کاغذ به این صورت بوده و در واقعیت عملا مدت زمان صرف شده حتی در مورد فرضی نیز بیشتر خواهد بود. چرا که در این محاسبه، نرخ تورم قیمت مسکن و التهابات اقتصادی به هیچ وجه مورد توجه قرار نگرفته است. از سوی دیگر در دنیای امروز اساسا کمتر کسی را می‌توان یافت که بدون اتکا به وام بانکی و صرفا با پس انداز درآمد خود توانایی خرید خانه را به دست آورد.
از این رو این شاخص بیشتر از آن که رقمی برای نشان دادن مدت زمان واقعی انتظار برای خرید خانه باشد، بیشتر شاخصی برای اندازه‌گیری فاصله قیمت مسکن با میانگین درآمد خانواده‌ها در یک جامعه است. ضمن این که دریافت وام و تسهیلات خرید مسکن نیز تا حد زیادی به میزان درآمد افراد و شرایط اقتصادی جامعه بستگی دارد.
در عین حال محاسبه شاخص امید به خانه‌دار شدن در شرایط فعلی ایران حکایت از اوضاعی به شدت وخیم و بحرانی دارد. بر اساس آمارها متوسط قیمت مسکن در تهران و دیگر کلان‌شهرها تنها در جریان شش ماه یعنی از آغاز سال جاری خورشیدی (۱۳۹۹) تا شهریور ماه دستکم بین ۱۰ تا ۱۵ درصد افزایش داشته است. این قیمت در مقایسه با ماه‌های پایانی سال گذشته افزایشی نزدیک به ۴۰ درصدی را نشان می‌دهد. این بدان معنی است که به عنوان مثال محاسبات یک خانواده در اواخر بهمن ماه ۱۳۹۸ برای خرید خانه در بهار ۱۳۹۹ یعنی به فاصله تنها دو تا سه ماه به طور کامل به هم ریخته و حتی در صورت توانایی خرید در بهمن سال گذشته، این توانایی دستکم ۴۰ درصد کاهش پیدا کرده است.
از سوی دیگر این افزایش ۷۰ درصدی قیمت مسکن در حالی است که دیگر اقلام ضروری زندگی مانند خوراک و پوشاک نیز با تورمی دستکم ۴۱ درصدی در سال جاری مواجه شده‌اند که خود به معنی کاهش قدرت خرید خانوارها به میزان ۴۰ درصد است. کاهش قدرت خرید خود بر روی میزان هزینه پیش‌بینی شده برای تخصیص به مسکن تاثیر گذاشته و در نتیجه آن را بیش از پیش کاهش می‌دهد.
حال اگر آن طور که گزارش‌های غیر رسمی نشان می‌دهند متوسط قیمت هر متر آپارتمان در تهران را چیزی در حدود ۲۳ میلیون تومان در نظر بگیریم، قیمت یک آپارتمان ۸۰ متری یک میلیارد و ۸۴۰ میلیون تومان خواهد بود. این نرخ در سال گذشته با توجه به قیمت ۱۳ میلیونی هر متر آپارتمان در تهران کمی بیشتر از یک میلیارد بوده است. این بدان معنی است که تنها ظرف کمتر از یکسال ۸۰۰ میلیون تومان بر قیمت خانه اضافه شده است.
در ادامه اگر میانگین درآمد هر خانوار را (پدر و مادر هر دو شاغل) با نرخ سبد معیشت خانوار (۵ میلیون تومان) یکی بدانیم، درآمد سالیانه یک خانواده چهار نفره ۱۲۰ میلیون تومان خواهد بود که در نتیجه آن با استفاده از روش محاسبه شاخص امید به خانه‌دار شدن عدد ۴۶ به دست می‌آید که نشان دهنده زمان انتظار برای خانه‌دار شدن در شرایط فعلی است. تنها چهار سال پیش یعنی در سال ۱۳۹۵ این شاخص با توجه به میانگین قیمت اعلام شده خانه از سوی وزارت راه و شهرسازی (۱۹۲ میلیون تومان) و میانگین درآمد سالانه خانوار (۳۲ میلیون تومان)، ۱۸ بوده است. یعنی تنها در عرض چهار سال مدت زمان انتظار برای خانه‌دار شدن بیش از ۱۵۰ درصد افزایش یافته است.
اگر همین میزان افزایش چهار ساله را مبنا قرار دهیم، می‌توان گفت امید به خانه‌دار شدن در حال حاضر رویای دست نیافتنی و در چهار سال آینده افسانه خواهد شد.

منبع: ماهنامه خط صلح/ امید خزائی