تغییر کاربری حداقل ۳۰ درصدی اراضی طبیعی و کشاورزی با وضع ٢ قانون/ بیش از ۴‌ میلیون مسکن خالی

Zaminkhari-1 متولی زمین‌‌ های کشاورزی خطاب به سیاست گذار مسکن: از ملاکان، مالیات بگیرید.
 
دنیای‌ اقتصاد- فرید قدیری: سیاستگذاری غلط دهه ۸۰ در حوزه تخصیص زمین حومه‌ ای به قصد ساخت مسکن دولتی، به کام ملاکان تمام شد. گزارشی که اخیراً گروهی از مدیران و مسئولان حفظ جنگل و اراضی کشاورزی در دولت، درباره افت شدید سرانه زمین کشاورزی در ایران ارائه کردند، نشان می‌ دهد، در روستاها به اسم «خانه اول برای فاقدین مسکن بومی»، حجم قابل توجهی «خانه دوم توسط ویلا سازها» ساخته شده است. نتیجه این انحراف در واگذاری زمین باعث تغییر کاربری دست‌ کم ۳۰ درصدی اراضی منابع طبیعی و کشاورزی در حومۀ روستایی شهرها شده است. حمله ملاکان به ذخایر سبز روستاها براساس هشدار متولیان امور کشاورزی می‌تواند، بر اثر ماده‌ ای از قانون جهش تولید مسکن، تشدید شود. مدیران حوزه کشاورزی ضمن هشدار بابت تهدید منابع غذایی توسط جریان ملاکی غیربومی در روستاها، خواستار توقف مسیر قانونی تغییر کاربری اراضی سبز شدند. راهکار این گروه برای تأمین مسکن، «اخذ مالیات از املاک» است که باعث عرضۀ خانه‌ های تفریحی به بازار مصرف می‌ شود.
 
سند تازه‌‌ ای از تبعات سیاست گذاری غلط در بخش مسکن رو شد. غفلت دولت‌‌ ها از جریان ملاکی طی دست‌‌ کم یک دهه گذشته و حتی در این دوره که به شکل «سکوت مالیاتی در برابر سوداگری ملکی» در کنار محتوای انحرافی «یک قانون مرتبط با تامین مسکن» بوده و هست، سبب شده زمین‌‌ های کشاورزی و زندگی روستایی زیرِ تیغ تغییرکاربری و مجوزهای ساختمانی قرار بگیرد.
 
متولیان زمین‌‌ های کشاورزی و تأمین غذای کشور اخیراً با حضور در یک نشست تخصصی با موضوع «چگونگی تأمین زمین برای ساخت انبوه مسکن در طرح موسوم به ساخت یک‌ میلیون خانه در سال»، درباره تبعات ادامه اجرای یک قانون و آغاز اجرای قانون دیگر در حوزه تولید مسکن دولتی هشدار دادند.  
 
به گزارش «دنیای‌ اقتصاد»، قانون ساماندهی مسکن مصوب دهه ۸۰ حاوی یک ماده اجرایی مرتبط با چگونگی تأمین زمین برای تولید خانه است که مطابق آن– ماده ۴- همه دستگاه‌ های دولتی موظفند، «اراضی واقع در محدوده روستا‌‌ها را به صورت رایگان برای امر تولید مسکن» اختصاص دهند. ابتدای امسال، قانون دیگری با عنوان «جهش تولید مسکن» به تصویب رسید که نتیجه‌‌ اش در حال حاضر به «تمرکز دولت بر ساخت سالانه یک‌ میلیون خانه»، به امید حل مشکل مسکن منجر شده است. این قانون نیز به متولی مراقبت و محافظت از جنگل‌‌ ها دیکته می‌‌ کند، زمین‌‌ های حومه شهرها را برای تغییرکاربری از کشاورزی به مسکونی، تحویل وزارت راه و شهرسازی دهد.
 
گزارشی که متولیان بخش کشاورزی به عنوان مسئولان ناظر بر زمین‌‌های روستایی درباره پیامد اجرای قانون اول ارائه کرده‌‌ اند، نشان می‌‌ دهد، بخش قابل‌ توجهی از اراضی سبز روستاها– زمین‌‌های مخصوص کشاورزی یا ممنوعه برای ساخت‌ و ساز- به اسم ساخت «خانه اول»، برای احداث «خانه تفریحی» تغییرکاربری پیدا کرده است. این گزارش که گروهی از مسئولان حوزه حفاظت از جنگل‌‌ ها، منابع طبیعی و اراضی کشاورزی در دولت و همچنین یکی از مدیران بنیاد مسکن در نشست «عرضه اراضی عمومی و خصوصی، موانع و راهکارها» ارائه کردند، می‌‌ گوید، «در همین دوره اخیر که موتور سرمایه‌گ ذاری ملکی در تهران و شهرهای بزرگ با دور تند در حرکت بود، گروهی از ملاکان نیز به زمین‌‌ های کشاورزی و اراضی روستایی حمله‌‌ ور شدند و با تغییر کاربری زمین‌‌ ها، اقدام به ساخت ویلا کردند». بستر این حمله ملکی به زمین‌‌ های کشاورزی با محتوای انحرافی یک قانون، یعنی قانون ساماندهی مسکن فراهم شد و ضربه آخر را هم امضاهای طلایی در کمیسیون‌‌ های ماده ۹۹ (مرجعی که برای تغییرکاربری زمین‌‌ ها در حومه شهرها یا همان داخل محدوده روستاها، مجوز قانونی صادر می‌‌ کند)، به این اراضی ممنوعه وارد کرده است. سیاستگذار کشاورزی با دادن کارت زرد به سیاستگذار مسکن، خواستار توقف اجرای مفادی از قانون ساماندهی مسکن و قانون جهش تولید مسکن که تغییرکاربری زمین‌‌ های سبز و روستایی را مجاز و تکلیف می‌‌ داند، شد.
 
٣ آسیب محاصرۀ روستاها توسط ملاکان:
 
چکیده گزارش‌‌ آماری و اطلاعات هشدار آمیز ارائه شده در نشست «عرضۀ اراضی عمومی و خصوصی، موانع و راهکارها» که در سازمان ملی زمین و مسکن، توسط اندیشکده اقتصاد مقاومتی برگزار شد، نشان می‌‌ دهد، موج خرید و فروش زمین در روستاها برای ساخت ویلا و خانۀ دوم در اطراف شهرهای اصلی کشور، سه آسیب اقتصادی، اجتماعی و زیست‌‌ محیطی را به همراه داشته است.
 
این حملۀ ملکی طی سال‌‌ های اخیر بعد از آن صورت گرفت که سرمایه‌ گذاران بازار مسکن ظرفیت ملاکی در شهرهای بزرگ را به دلیل جهش‌‌ های مکرر قیمت، تکمیل شده دیدند و به سمت حومۀ شهرها سرازیر شدند. از سال ۹۶ تاکنون، قیمت مسکن در تهران بیش از ۷ برابر و در بقیه شهرها نیز بیش از ۳ برابر شده است.
 
موج تغییرکاربری زمین‌‌ های روستایی در یک دهه گذشته، سرانه اراضی کشاورزی در ایران را به یک‌ سوم کاهش داده است. این اولین آسیب از جنس اقتصادی است. سرانه زمین کشاورزی در ایران ۱۰ سال پیش، رقمی معادل ۴۵۰۰ متر مربع بود، اما الان سهم هر ایرانی از اراضی کشاورزی به کمتر از ۱۸۰۰ مترمربع تنزل کرده است. این در حالی است که در کشورهای با وضعیت مطلوب کشاورزی، این رقم حدود ۷ هزار مترمربع است.
 
تیغ ملکی به زمین‌‌ های کشاورزی، «خطر کاهش منابع تولید غذا» و «بحران مهاجرت از روستا به شهرها ناشی از تعطیلی فعالیت‌ های کشاورزی» را به همراه دارد که این ٢، عوارض ثانویه آسیب اقتصادی این حمله، بحساب می‌‌ آید.
 
آسیب دوم، «تهدید زندگی روستایی و شرایط اجتماعی روستاها» است. گزارش متولیان حوزه کشاورزی در این باره نشان می‌‌ دهد، «رفتار سرمایه‌ گذاران ملکی و عایدی حاصل از ساخت‌ و ساز ویلا (خانه دوم) در روستاها» به شدت روی افکار فرزندان روستایی تأثیرگذار بوده و باعث شده نوعی حرکت دومینو ای در خرید و فروش زمین‌‌ های کشاورزی و تغییر کاربری آنها بین روستاییان، شکل بگیرد. در این میان تحقیقات میدانی «دنیای‌ اقتصاد» نشان می‌‌ دهد، در حال حاضر قیمت زمین کشاورزی در روستاهای مجاور برخی شهرهای کشور که در ۴ سال گذشته بورس خرید زمین به قصد ساخت ویلا شده است، به سطح قیمت زمین داخل شهرهای همجوار رسیده است. این در حالی است که ۱۰ سال پیش، قیمت زمین در روستاها تقریبا نصف یا کمتر از نصف قیمت زمین در شهرهای مجاور بود. کانون بحران «تغییرکاربری زمین روستایی»، استان مازندران، بویژه حومه شهرهای توریستی این استان و البته روستاهای اطراف تهران است. ملک‌‌ بازی شهری‌‌ ها در روستاهای کشور، جذابیت نامحدود ملک و هزینۀ صفرِ ملاکی را برای ساکنان روستاها، اثبات کرده است. در برخی مناطق روستایی، گروهی از ساکنان بومی از طریق نفوذ به کرسی‌‌ های مدیریت حوزۀ روستا، پروسۀ صدور مجوزهای تغییر کاربری را با قیمت ارزان برای ملاکان غیربومی کوتاه می‌‌ کنند.  این مجوزها، بعضاً به اسم «ساخت خانه اول» برای «احداث خانه دوم» صادر می‌ شوند، به‌ طوری که قوانین تأمین مسکن به دلیل مداخله دولت‌‌ ها در‌ ساز و کار بازار مسکن، عملاً در خدمت سرمایه‌ گذاری غیرمولد نیز قرار دارد.
 
اما آسیب سوم این حمله ملکی به روستاها، دامن محیط‌‌ زیست شهرهای بزرگ را گرفته است. مطابق گزارشی که یکی از مقامات حوزه کشاورزی و منابع طبیعی در نشست «عرضه اراضی عمومی و خصوصی، موانع و راهکارها» ارائه کرد، ویلا سازی و تغییر کاربری گسترده و سریع زمین‌‌ های کشاورزی در حومۀ روستایی، باعث شده، «شهرهای بزرگ و متراکم، هالۀ سبز زیست‌‌ محیطی اطراف خود را از دست بدهند». این محو شدگی کمربند سبز به دور شهرها، خود باعث تشدید بحران آلودگی هوا و کمبود اکسیژن برای شهروندان شده است.
 
به نام «خانه‌‌ اولی» ها، به کام «خانه دومی» ها:
 
اکنون قرار است یک‌ میلیون واحد مسکونی در سال برای خانه‌‌ اولی‌‌ ها در کشور ساخته شود. بخشی از این خانه‌‌ ها به استناد ٢ قانون «ساماندهی مسکن» و «جهش تولید مسکن» از طریق تغییرکاربری زمین‌‌ های حومه و اراضی کشاورزی و روستایی، احداث خواهد شد. طبق ماده ۸ و ماده ۹ قانون جهش تولید مسکن که ابتدای امسال به تصویب رسید، «سازمان جنگل‌‌ ها، مراتع و آبخیزداری کشور مکلف است، اراضی واقع در محدوده و حریم شهرها و همین‌ طور زمین‌‌ های خارج از حریم شهرها را برای تأمین مسکن به وزارت راه و شهرسازی واگذار کند. این وزارتخانه نیز باید در کمترین زمان ممکن، کاربری این زمین‌ ها را که عمدتاً غیرمسکونی و از جنس زمین‌‌ های مخصوص کشاورزی و فعالیت سبز است، به مسکونی تغییر دهد. متولیان کشاورزی از دولت خواسته‌‌ اند، این مدل سیاستگذاری برای بخش مسکن را متوقف کند و به جای «عرضه مسکن روی زمین‌‌ های کشاورزی»، اشتهای ساخت و خرید خانه دوم و خانه‌‌ های تفریحی را با مالیات کور کند. در تکمیل این هشدار، بررسی‌‌ های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌‌ دهد، «مالیات سالانه بر املاک» می‌ توان، باعث توقف حمله ملاکان به روستاها شود. این مالیات، «هزینۀ صفر خرید زمین و رها کردن آن، یا ساخت خانۀ دوم و خالی گذاشتن آن در طول سال» را به «ریسک بالای مالیاتی» تغییر می‌‌ دهد و در نتیجه موتور ملاکی در مناطق مختلف کشور، بویژه روستاهای سبز را از کار می‌‌ اندازد.  یک گزارش از سوی متولی مسکن روستایی حکایت از آن دارد که مقصد حدود یک‌ سوم از واگذاری‌ های اراضی روستایی در سال‌‌ های اخیر، «خرید به قصد ساخت خانه دوم» است. ساخت‌ و ساز خانۀ دوم در روستاها، با وام ساخت مسکن روستایی که اکنون ۲۰۰‌ میلیون تومان شده، حمایت می‌ شود. مدافعان حفظ نبض کشاورزی در دولت از دولت می‌‌ خواهند، «در مسکن‌‌ سازی انبوه، از زمین‌‌ های روستایی عبور کند» و اول بار سراغ «افزایش عرضۀ مسکن به بازار مصرف از طریق مالیات» برود. در قانون جهش تولید مسکن، صحبت از «تغییرکاربری اراضی کشاورزی درجه ۳ و ۴» شده است. اما مقامات بخش کشاورزی می‌‌ گویند، عمده محصولات کشاورزی و غذایی کشور از همین زمین‌‌های درجه ۳ و ۴ تأمین می‌ شود.
 
خانه‌‌ های خالی بجای زمین‌‌ های کشاورزی:
 
در نشست «عرضه اراضی عمومی و خصوصی، موانع و راهکارها»، یکی از مسئولان حوزه کشاورزی اعلام کرد، دولت باید از پتانسیل ۲‌ میلیون و ۵۰۰‌ هزار واحد مسکونی خالی از سکنه برای افزایش عرضه مسکن مصرفی استفاده کند. این تبدیل وضعیت از طریق مالیات هدفمند قابل تحقق است. 
 
به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، فرجام خانه‌‌سازی دولتی طی نیمۀ دهۀ ۸۰، تا نیمۀ دهۀ ۹۰ نشان داد، بدون آنکه قیمت زمین و مسکن کاهش پیدا کند، مجموعه‌‌ ای خانه در اطراف شهرها احداث شد که اگر چه بخشی از این خانه‌‌ ها مسکونی و مصرفی شدند، اما جریان ملاکی که یکی از ریشه‌‌ های اصلی جهش قیمت مسکن در دوره‌‌ های مختلف است، ریشه‌‌ کن نشده است. این جریان، عارضۀ تازه‌‌ ای از خود بر جا گذاشته است که در روستاها می‌ توان آن را مشاهده و ردیابی کرد. در عین خانه‌‌ سازی دولتی طی آن دوره، بازار مسکن با مازاد عرضه به میزان ۱۰‌ درصد کل تقاضا روبرو شده است. بیش از ۴‌ میلیون واحد مسکونی در کشور، به صورت خالی از سکنه یا خانه دوم وجود دارد. همین عدم‌ تعادل بین عرضه و تقاضا در کنار بحران عدم‌ دسترسی به مسکن مناسب از سوی خانه اولی‌‌ ها، حکایت از بیماری ریشه‌‌ ای در بازار ملک دارد. پاد زهر این بیماری، همان «مالیات سالانه» است.