وضعیت سنجی دویست و چهل و سوم: مسکن مهر زحمت یا رحمت ؟ بررسی مشکلات کمی و کیفی طرح مسکن مهر

maskan mehr1ژاله وفا

 

تعریف مسکن:

ابتدا قبل از بررسی طرح مسکن مهر تعریفی از مسکن بدست میدهیم. چرا که در پرتو  این تعریف میتوان با دیدی بازتر و با تکیه با معیارهای علمی به بررسی طرح مسکن مهر از لحاظ کمی و کیفی پرداخت.

مسکن علاوه بر مکان فیزیکی و بقول مصطلح "سقفی بالای سر برای گزند از باد و باران "، کل محیط مسکونی که شامل تمامی خدمات و تسهیلات ضرور برای بهزیستن خانواده، آموزش و بهداشت و سایر پارامترهای فرهنگی, اجتماعی, اقتصادی افراد است را در بر می گیرد.مفهوم کیفیت زندگی، در واقع ابزاری کار آمد در برنامه ریزی و مدیریت شهری در همه جوامع است. مسکن میتواند دستیابی به هدف ارتقای کیفیت محیط مسکونی ساکنان را تسهیل کند. در واقع در کل جهان، مسکن جایی است که انسان در آن تسکین می‌یابد و احساس امنیت می‌کند. در واقع بیغوله سازی با مسکن سازی تفاوت ماهوی دارد.اما آنچه که جامعه ما در طول 11 سال اخیر  تحت عنوان «مسکن مهر» شاهد اجرای آن درسطح کشور می‌باشد صرفاً به جنبه کالبدی مسکن تأکید دارد.

طبق تعريف كارشناسان اقتصادي، مسكن اجتماعي يعني تدارك نوعي مسكن كه اقشار آسيب‌پذير و طبقات اجتماعي ضعيف‌تر را پاسخگو باشد. اين عنوان ترجمه‌اي از social housing است كه به‌ويژه در اروپا پيشينه‌اي طولاني دارد.اما ساخت مسکن برای طبقات کم در آمد و یا اقشار آسیب پذیر دلیل و مستمسکی برای ساخت خانه‌های بی‌کیفیت و ارزان قیمت نیست. نباید اقشار کم در آمد را در برنامه‌گذاری‌ها از رده انسان خارج کرد و بی‌اعتناء به کرامت وی و بدون رعایت نیازهای متنوع وی، برای او خانه ساخت.

در ایران  شناسایی ۲میلیون و۴۰۰ هزار خانوار بدمسکن و همچنین جمعیت ۲۰ میلیون نفری حاشیه‌نشین و ساکن در بافت‌های فرسوده که در جریان به‌روزرسانی طرح جامع مسکن در سال ۹۲ صورت گرفت، نشان می‌دهد هم‌اکنون حداقل دو دهک اقتصادی یک و دو قادر به تأمین مسکن مورد نیاز برای سکونت خود نیستند و لذا شایسته اسکان یافتن در مسکنهایی هستند که، در آنها، رعایت منزلت و حقوق آنها و زیست مسالمت آمیز با طبیعت را دارا میباشند.(به مساله حاشیه نشینی و بد مسکنی در ایران در وضعیت سنجی دیگری به تفصیل خواهیم پرداخت)

طرحهای دولتی و یا خصوصی تهیه  و اجرای مسکن برای اقشار  کم در آمد در بسیاری از کشورهای جهان به اجرا در آمده اند . بعنوان نمونه:

فرانسه

فرانسه شايد باسابقه‌ترين كشور در اين زمينه باشد. پس از جنگ جهاني دوم، جمعيت فرانسه رو به رشد گذاشت و به‌خصوص نرخ مهاجرت از روستا به شهر افزايش چشمگيري يافت. ويراني‌هاي ناشي از جنگ نيز از ميزان خانه‌هاي موجود كاسته بود. در اين شرايط اجاره‌بهاي املاك مسكوني به‌شدت افزايش يافت و حتي كار به جايي رسيد كه دولت در سال1949قانوني را براي جلوگيري از افزايش اجاره‌بها به اجرا گذاشت. در همين حال دولت شروع به ساخت‌وساز مسكن كرد. ايجاد شهرهاي جديد و گسترش حومه شهرها نيز بخشي از طرح دولت براي افزايش عرضه مسكن بود. دولت از اختيارات قانوني خود براي به‌دست آوردن زمين با بهايي ناچيز استفاده كرد. همچنين شركت‌هايي كه به ساخت انبوه مسكن و مجموعه‌هاي آپارتماني با بيش از 100‌واحد، روي مي‌آوردند از برخي مزاياي دولتي بهره‌مند شدند تا هدف تأمين مسكن عملياتي شود.

اسپانيا

در اسپانيا ساخت خانه‌هاي دولتي و اجاره دادن آنها به اقشار كم درآمد در دوران حكومت ژنرال فرانكو يعني بين سال‌هاي 1936تا 1975به امري متداول تبديل شد اما پس از آن و با شكل‌گيري دمكراسي در اسپانيا و قانوني كه در سال 1978در اين كشور به تصويب رسيد، مديريت و ساخت خانه‌هاي دولتي در اختيار حكومت‌هاي محلي قرار گرفت. چنين رويكردي با برنامه‌هاي كاهش هزينه‌هاي دولتي همراه شد تا عرضه خانه‌هاي دولتي به‌شدت كاهش يابد. در همين حال دولت به برخي شركت‌هاي ساختماني اجازه داد كه در زمين‌هاي عمومي به ساخت‌وساز بپردازند به شرطي كه تعهد كنند درصدي از واحدهاي ساخته شده را در اختيار دولت‌هاي محلي قرار دهند تا اقشار كم‌درآمد بتوانند با پرداخت اجاره‌اي ناچيز در آنها سكونت يابند.

سوئد

كشور سوئد طي سال‌هاي 1965تا 1974به ساخت يك ميليون خانه دست زد. خانه‌هايي كه در اين دوران توسط دولت ساخته شدند داراي طراحي‌هاي مختلفي بودند كه از خانه‌هاي خارج شهر گرفته تا مجتمع‌هاي مسكوني را در بر مي‌گرفت.

كانادا

كانادا نيز تجربه‌اي در اين بخش داشته است. حضور جمعيت قابل توجهي از قشر كارگر در تورنتو باعث شده تا دولت با ساخت مجتمع‌هاي مسكوني با ارتفاع بلند و متوسط، امكان سكونت آنها را فراهم آورد.اين مجتمع‌هاي مسكوني در محلات مربوط به طبقه كارگر و قشر متوسط ساخته شده و در اختيار اقشار كم‌درآمد قرار گرفته كه مديريت نحوه تخصيص چنين خانه‌هايي بر عهده شهرداري‌هاست.

برزيل

برنامه ساخت مسكن دولت برزيل از‌ماه مارس سال2009 و با بودجه‌اي 18ميليارد دلاري آغاز شد كه هدف آن ساخت يك ميليون خانه بود. دومين مرحله از اين برنامه در سال2010 اعلام شد كه طبق آن ساخت 2ميليون خانه ديگر نيز در دستور كار قرار گرفت. از 3ميليون خانه‌اي كه در طرح گنجانده شده، 1.6ميليون خانه به خانواده‌هايي تعلق مي‌گيرد كه درآمد آنها بين صفر تا سه‌برابر حداقل دستمزد است. يك ميليون خانه نيز به خانواده‌هايي تعلق مي‌گيرد كه درآمد آنها بين 3تا 6برابر حداقل دستمزد است و 400هزار خانه نيز براي خانواده‌هايي با درآمد 6تا 10برابر حداقل دستمزد درنظر گرفته شده است.

انگلستان

در انگلستان شهرداري‌ها و شوراي محلات به‌طور تاريخي نقش پررنگي در اداره خانه‌هاي عمومي و اجاره آن به اقشار كم‌درآمد ايفا كرده‌اند. طي سال‌هاي 1964تا 1970 سرعت ساخت خانه‌هاي جديد افزايش يافت و سهم خانه‌هايي كه توسط دولت ساخته شده بودند از 42درصد كل خانه‌هاي كشور به 50درصد افزايش يافت. دولت انگلستان طي سال هاي1964، 1965و 1966به‌ترتيب توانست 119، 133و 142هزار خانه جديد بسازد. طي سال‌هاي 1965تا 1970نيز 1.3ميليون خانه جديد توسط دولت ساخته شد. همچنين دولت براي صاحبخانه شدن اقشار كم‌درآمد، تسهيلاتي را براي آنها درنظر گرفت كه ازجمله آنها مي‌توان به معافيت مالياتي و وام مسكن با نرخ بهره پايين اشاره كرد. بعدها اين خانه‌ها با تخفيف زياد به ساكنانشان فروخته شد.

 آن شمار از کشورها  که به انسان به مثابه یک مجموعه‌ای از استعدادها و حقوقمند نگریسته و بی‌اعتناء به نیازهای اقتصادی و سیاسی و فرهنگی وی به تهیه طرح نپرداخته‌اند،و نیز حق طبیعت را رعایت کرده اند در رفع نیاز طبقات کم در آمد همراه با ارتقای کیفیت زندگی شهروندان خودو سالم نگاه داشتن محیط زیست و طبیعت ، موفق بوده اند

بعنوان نمونه طرحهای ذیل هر چند برخی درمقیاس کوچک اما الگویرعایت حقوق انسان  و طبیعت قرار گرفته اند

اسلوونی- مسکن اجتماعی پولیان در شهر ماریبور

اسپانیا- طرح توررِ پلاسا اروپا- بارسلونا

اسپانیا-طرح مسکونی میرادور مادرید

فرانسه- طرح مسکونی هارولد در پاریس

که هر سه بلوک مجموعه آپارتمانی‌هارولد دارای فضای سبز روی بام (روف گاردن) به علاوه سیستم گرمایشی خورشیدی هستند که بیش از نیمی از آب گرم کل ساختمان با استفاده از همین فناوری تأمین می‌شود.

طرح محله محور شیکاگو

فرانسه- طرح لس‌نیدز شهر کوربوآ

اسپانیا- طرح مسکن اجتماعی ساپوبلا در شهر مایورکا

بطور نمونه، طرح مسکن اجتماعی L’ASTROLARBREدر پاریس  در سال 2007 میلادی و با هدف ادغام توسعه شهری با طبیعت احداث شد به طوری که سازندگان آن حاضر نشدند برای ساخت آن حتی یک درخت را قطع کنند. در طبقه همکف این مجتمع مسکونی همچنین یک باغ وجود دارد که برای آبیاری آن از سیستم آبیاری طبیعی با استفاده از آب باران کمک گرفته می‌شود

 

 maskan ejtemaie paris 1

هستند کشورهایی که در آنها طرح‌هایی به اسم و  با هدف  اسکان قشر کم درآمد کلید زده شده است اما خود مایه گسترش زاغه نشینی و ایجاد معضلات معتنابه اجتماعی اقتصادی شده و یا منجر به ترک آن اماکن توسط خانوارها گشته و موجب به هدر رفتن ثروت ملی شده و یا بدل به محمل رانتخواری گسترده گشته‌است. سه امری که برای طرح مسکن مهر اتفاق افتاده است. من باب نمونه: مجید نیک نژاد، نایب رئیس انجمن انبوه‌سازان کرمانشاه در ۲۶ آبان یا 30 دسامبر 2017 در گفتگو با ایسنا گفنه‌است: «بخش بزرگی از مسکن مهر کرمانشاه به تعاونی‌های خصولتی واگذار شد».

در این قبیل طرح‌ها متاسفانه به تنها چیزی که توجه نشده است، عنصر سازنده و عامل پویایی شهر یعنی «انسان» و حقوق او نیاز های متنوع گویای حقوق وی است. قصد فقط اسکان انسان است آنهم بعضا در مسکنی کاملا بی‌کیفیت. مسکن مهر تنها سیاست اجتماعی حکومت احمدی نژاد نبود. این حکومت در همه زمینه ها به خرق عادت مشغول بود و با زیر و رو کردن دستگاه بوروکراتیک دولت و حذف نهادهای نظارتی (حتی حداقل مورد قبول خود نظام ) چون سازمان برنامه و بودجه تلاش داشت رویکردهای اقتصاد-سیاسی خود را با یک گفتمان نومحافظه کار و پوپولیستی فاجعه بار پیوند بزند و این گفتمان را به دیگر ابعاد اجتماعی تسری دهد.

 

«مسکن مهر» بی‌شک در کنار یارانه‌های نقدی از بازماندگان پرهزینه و چالش‌برانگیز حکومت احمدی نژاد محسوب می‌شود. دو طرح عظیم اقتصادی که انحراف از قانون در اجراء و نحوه نادرست اجراء، آنها را جزو پردردسرترین‌ طرح‌های اقتصادی و محلی گردانده است. این دو طرح همچنان موضوع بحث و مناقشه است.

 maskan mehr 2

 

بعبارت دیگر در دید سیاستگذاران نظام ولایت فقیه، انتخاب طرح مسکن مهر  و اجرای آن، همچون سایر سیاستهای یک بعدی‌اشان، انسان را مجموعه‌ای از استعدادها و دارنده مجموعه‌ای از حقوق ندیده اند و اعتناء نکرده‌اند که محل اسکانش نبایستی بنداز بند سایرنیاز های اقتصادی و فرهنگی و اجتماعی و سیاسی وی گسیخته باشد. از این‌رو است که حاشیه‌های شهری برای اجرای طرح مسکن مهر انتخاب شده‌است.

توجه خوانندگان محترم را به این مساله حائز اهمیت جلب می‌نماییم که عدم توجه به عناصر یاد شده در بالا و اجرای چنین طرحی با چنین هزینه هنگفت، آنهم صرفا به عنوان "سرپناه" به ضرس قاطع سبب تشدید بحران هویت در معماری و شهرسازی کشور شده است. این بحران، در سالهای آتی، تبعات ویران‌گر فرهنگی و اجتماعی جبران ناپذیری  ببارخواهد آورد. از دید جامعه شناسان که بنگریم، این بحران آسیبهای اجتماعی بسیاری را ببار خواهد آورد. من باب نمونه عدم رعایت استانداردهای شهرسازی مشکلاتی از قبیل نبود فعالیتهای مرتبط با رفاه عمومی، گذران اوقات فراغت،  نبود خدمات ( اعم از حمل و نقل  و مراکز درمانی و آموزشی و ...)، تراکم جمعیتی بالا، دسترسی نازل به کاربریهای روزانه نظیر کودکستان، مغازه‌ها برای خریدهای روزانه و فضای سبز و... را ایجاد کرده‌است که بالتبع عواقب خاص خود را ببار خواهد آورد.

طرح مسکن مهر پس از گذشت چند سال از اجرای آن و ضرورت بررسی نتایج حاصله از این تجربه به لحاظ میزان موفقیت آن در برخوردار کردن ساکنانش از کیفیت زندگی، هنوز موضوع بررسی نشده‌است. از این‌رو، ارزیابی وجود یا عدم وجود جمع گسترده‌ای از مؤلفه های اجتماعی، کالبدی، اقتصادی و زیست محیطی، از اهداف نگارنده در  بخش سوم این وضعیت سنجی است.

 

دو نوع نقش برای دولت در ساخت مسکن اجتماعی متصور است:

 

1- ایفای نقش بنیادی حکومت بعنوان طراح و مجری طرحها ( نقشی که حکومت احمدی نژاد برای خود قائل بود )

2- ایفای  نقش حکومت در سیاست گذاری و تعیین راهبردها، نظارت و حمایت ( نقشی که حکومت روحانی برای خود تعریف میکند )

اما جالب توجه اینکه در نظام ولایت فقیه مردم ایران، بر اثر عمل دو حکومت به آن و این نقش، با فاجعه روبرو شده‌اند. چرا که نظام استبدادی نمیتواند نه در سیاستگذاریش و نه در نظارتش و حمایتش حقوق انسان و طبیعت و جامعه را رعایت کند. لذا فساد نقش اصلی را ایفا میکند. از این‌رو، شاهد فسادها و رانت‌خواریهایی بوده‌ایم که سیاستگذاریهایی چون جنگ و گروگانگیری و برنامه هسته‌ای و...ببار آورده‌اند.

وقتی دولت استبدادی است، وقتی حکومت خود طراح طرح و خود درگیر ساخت و ساز می‌شود، هم نظارت مبتنی بر رعایت حقوق انسان از بین میرود و راه برای کم کردن از کیفیت مصالح ساختمانی و یا دزدی در مصالح بکار برده شده و نیز رانت خواری باز می‌شود.چنان‌که در بخش تأمین و عرضه زمین و مسکن مهر این راه باز شد.

پس در واقع اشکال اصلی در ماهیت استبدادی و فاسد و ضد رشد نظام ولایت فقیه است .

به بخش بررسی  سیاستگذاریها در امر مسکن و مقایسه آنها  در بخش دیگری از این وضعیت سنجی خواهیم پرداخت.

 

افزایش جمعیت شهری ایران تا 70 درصد و کاسته شدن از جمعیت  روستایی ایران  و نیاز به مسکن اجتماعی و یا تأمین 9 میلیون مسکن تا سال  1405:

آخرین سرشماری سال ۱۳۹۵که در اولین شماره وضعیت سنجی مربوط به مسکن شماره241 نیز بدان اشاره کردیم تأکید دارد: ۲۴ میلیون خانوار با بعد ۳.۳ نفر در کشور وجود دارد. در حالی که در گذشته خانوارهای روستایی هر کدام پنج بچه داشتند در شهرها نیز تقریبا همین وضعیت بود اما هم‌اکنون در شهرها بعد خانوار به ۳.۳ نفر و در روستاها به ۳.۵ نفر کاهش یافته است. یعنی هر خانواده روستایی نیز دیگر دو تا بچه ندارد.

مظاهریان معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی معتقد است: «تحولات جهانی نشان می‌دهد هم‌ اکنون در جهان ۵۱ درصد جمعیت شهرنشین است در حالی که این رقم در ایران به ۷۳ درصد می‌رسد. در سال ۱۴۰۵ آمار شهرنشینی ما ۷۹ درصد خواهد شد. البته جهان این پدیده را منفی نمی‌بیند. بلکه باید نیاز مسکن این گروه تأمین شود. تا سال ۱۴۰۵ حدود ۵.۳ میلیون خانه برای زوج‌های جوان نیاز داریم و یک کمبود تاریخی هم داریم و از سوی دیگر نیاز به بازسازی ۳.۸ میلیون مسکن داریم. مجموع این ارقام به ما می‌گوید تا ۱۴۰۵ باید ۹ میلیون مسکن تأمین کنیم. تا ۱۰ سال آینده باید موجودی مسکن به ۲۹ میلیون برسد. چرا که ۲۹ میلیون خانوار خواهیم داشت.»

وی معتقد است در حال حاضر، در ایران، مخاطبان بخش مسکن به سه گروه تقسیم می‌شوند: دهک‌های ۹ و ۱۰ که می‌توانند نیاز خود را تأمین کنند و احتیاجی به کمک دولت ندارند. دهک‌های چهار تا هشت که متوسط هستند ولی نمی‌توانند بر اساس ثروت خود صاحب مسکن شوند. بنابراین نیاز به حمایت دولت دارند. گروه سوم نیز دهک‌های پایین جامعه هستند که از طریق پس‌انداز هم قادر به تأمین مسکن خود نخواهند بود و در قالب مسکن اجتماعی قرار می‌گیرند.

مظاهریان در خصوص سه دهک اول جامعه می‌گوید: این گروه نه توانایی خرید دارند و نه حتی با پس‌انداز می‌توانند صاحب خانه شوند. همه درآمد آنها به سرعت خرج مصارف روزانه می‌شود بنابراین تحت عنوان مسکن اجتماعی می‌توان آنها را تحت حمایت قرار داد. یعنی شوربختانه خط فقر، دهک سوم را پشت سر گذاشته است. این افراد در حاشیه شهرها، بافت‌های فرسوده و مناطق ناکارآمد زندگی می‌کنند و این در حالی است که در منطقه یک تهران ۳۵ هزار خانه خالی با قیمت‌های گزاف وجود دارد.

مظاهریان معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی همچنین در تاریخ 5 دی 97 اعلان کرده‌است: سرشماری معلوم می‌کند که ۲.۶ میلیون خانه خالی و ۲.۱ میلیون خانه دوم در کشور وجود دارد که شش ماه از سال مورد استفاده قرار می‌گیرد. جمع این دو عدد رقم وحشتناکی به ما می‌دهد. یعنی ۲۷ میلیون خانه در برابر ۲۴ میلیون خانوار داریم که تعداد خانه‌ها ۳ میلیون بیش از خانوارها است. پس در نگاه اول می‌بینیم که میانگین جهانی را شکسته‌ایم اما موضوع اساسی این است که خانه‌های خالی را نباید جزو موجودی واقعی مسکن لحاظ کنیم.خانه‌های خالی با توجه به سیگنال‌های بازار ایجاد نشده و به همین دلیل به فروش نرفته است. پیش‌بینی می‌شود در کوتاه‌مدت نیز برای آنها مشتری پیدا نشود. چرا که در مناطق مرفه‌تر شهرها ساخته شده‌اند در حالی که نیاز به مسکن جای دیگری است.

 

نکاتی چند در باره کمیت مسکن مهر ،استقراض از بانک مرکزی و قیمتها:

در وضعیت سنجی آینده بخش کیفیت مسکن مهر و تنوع متولیان ساخت و نظارت را مورد بررسی قرار میدهیم. در این‌جا، به بررسی نکاتی چند در باره کمیت مسکن مهر، استقراض از بانک مرکزی و قیمتها میپردازیم.

مسکن مهر توسط محمد سعیدی کیا وزیر مسکن و شهرسازی به عنوان طرح اصلی حکومت نهم در تأمین نیاز مسکن مردم مطرح شد. ابتدا، طرح مسکن مهر در قالب بند د تبصره ۶ قانون بودجه سال ۱۳۸۶ طراحی شد و سپس بر مبنای قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن، به صورت پیوسته در دستور کار قرار گرفت. این طرح برای اجرا در بیش از هزار و صد شهر کشور تصویب شد . طرح «مسکن مهر» از جمله طرح‌های حکومت اول محمود احمدی‌نژاد بود که تبلیغات بسیاری در مورد آن انجام گرفت. رئیس حکومت نهم اعلام کرده بود که با کمک این طرح، مشکل مسکن مردم ایران مرتفع خواهد شد.

این طرح در حکومت نهم و همزمان با جهش شدید قیمت‌ها در بازار مسکن و با رویکرد خانه‌دار کردن اقشار کم درآمد کلید خورد؛ طرحی که البته بر پایه واگذاری زمین رایگان از سوی دولت استوار بود. در حالی قرار شد سالیانه ۱.۵ میلیون واحد مسکونی ساخته و به متقاضیان واگذار شود که به دلایلی از جمله ناتوانی در تأمین هزینه، در پایان حکومت دهم فقط ۱.۲ میلیون واحد مسکونی تحویل متقاضیان شد و بقیه طرح‌ها نیمه تمام باقی ماند .این طرح در حقیقت شامل اجاره بلند مدت زمین جهت احداث مسکن بود که در طرح قبلی یعنی" طرح جامع مسکن" نیز پیشنهاد شده بود. اما حجم پیشنهاد شده در آن طرح بسیار کمتر بود که توسط احمدی‌نژاد و صد البته تنها در قالب حرف و ادعا و نیز بزرگ جلوه دادن بر روی کاغذ، به صورت غیر کارشناسانه از ۲۰ هزار واحد در سال به ۵/۱ میلیون واحد در سال افزایش یافت. اما آن‌چه در عمل اتفاق افتاد این بود که پس از ۸ سال فقط ۶۹۰ هزار واحد تحویل و ۴۸۷ واحد فروش اقساطی شد.

 

تعداد واحد های مسکن مهرتحویل داده شده تا مرداد ماه سال 96 :

تا روز ۲۲ مردادماه سال ۱۳۹۶ تعداد ۱٬۸۳۹٬۸۲۹ واحد مسکن مهر تکمیل و افتتاح شده که ۴۵ درصد از این تعداد در زمان حکومت حسن روحانی افتتاح شده‌است. تعداد ۱٬۵۶۸٬۴۵۲ واحد از کل واحدهای افتتاح شده تحویل خانوارها شده‌است که ۵۶ درصد آن در زمان روحانی به خانواده‌ها داده شده‌است.

براساس این طرح چهار شرط «فاقد مسکن و زمین، متأهل بودن، عدم استفاده از هیچ تسهیلات دولتی و بانکی برای خرید زمین و ملک و همچنین سکونت پنج سال متقاضی در شهری که، در آن، تقاضای مسکن می‌کند» برای استفاده از تسهیلات این طرح لازم بود.

از میان کسانی که متقاضی این طرح بودند تعاونی‌های مختلفی تشکیل شد و زمین‌هایی از سوی حکومت به صورت اجاره ۹۹ ساله به تعاونی‌ها تحویل شد. حکومت یک میلیون تومان برای آماده سازی زمین و ۱۴ میلیون تومان برای ساخت مسکن پرداخت. مابقی هزینه نیز باید توسط درخواست کننده این نوع مسکن تأمین می‌شد.

 

تأمین هزینه مسکن مهر موجب از طریق اشتقراض از بانک مرکزی  موجب رشد 43 درصدی پایه پولی کشور و ایجاد تورم  گردید:

گرچه وجود ایراداتی در اصول معماری و شهرسازی و کیفیت بعضا نازل ساخت این نوع مسکن از معایب بزرگ  طرح مسکن مهر به شمار ‌می‌رود، اما به طور حتم شیوه تأمین  هزینه مالی، نیز یکی از مهمترین معضل آنست . چراکه هزینه و منابع مورد نیاز آن از محلی تأمین می‌شد که در نهایت به توزیع پول پرقدرت، بزرگ شدن پایه پولی و تورم منتهی شد. بدین‌خاطر که بانک مرکزی از راه ایجاد پول هزینه طرح را تأمین کرد.

این روش تأمین مالی و استقراض از بانک مرکزی موجب رشد 43درصدی پایه پولی و به دنبال آن ایجاد آثاری مخرب بر شاخص‌های کلان اقتصادی به ویژه تورم شد. رشد جهشی ناشی از بدهی بانک مسکن به بانک مرکزی بابت تأمین مالی طرح مسکن مهر است. انتقاد به چاپ ۴۲ هزار میلیارد تومان پول بدون پشتوانه برای مسکن مهر که خود منجر به ایجاد تورم و جهش نرخ ارز در زمان احمدی نژاد شد از موضوعاتی است که همواره مورد نقد اقتصاددانان بوده است. در حکومت‌های نهم و دهم حدود ۴۵ هزار میلیارد تومان خط اعتباری از این بانک برای مسکن مهر درنظر گرفته شد که باید از طریق بانک عامل یعنی مسکن پرداخت و منابع برگشتی به بانک مرکزی می‌رفت. ولی طبق آخرین آمار طلب بانک مرکزی از بانک مسکن از محل این خط اعتباری حدود ۴۴ هزار و ۵۰۰ میلیارد تومان است که تاکنون، از آن،  فقط حدود ۵۳۳ میلیارد تومان به بانک مرکزی برگشت داده شده است. پس خواننده محترم مشاهده میکند که چه مبلغ هنگفتی از بانک مرکزی قرض گرفته شده و باز پس داده نشده و همین اثرات مخرب بر اقتصاد گذاشت به نحوی که آثار منفی این استقراض موجب شد تا با تغییر حکومت، مدیران اقتصادی و بانکی از تغییر نحوه تأمین منابع سخن گویند و هر گونه افزایش سقف تسهیلات مشروط به عدم استفاده از منابع جدید بانک مرکزی بگردد.

 

محمدهاشم بت‌شکن ـ مدیرعامل سابق بانک مسکن ـ درخصوص روند اجرای مسکن مهر معتقد است( ایسنا 29 اسفند 96 ): سهل‌الوصول‌ترین سازوکار تأمین مالی و در عین حال مخرب‌ترین روش یعنی اضافه برداشت از حساب بانک مرکزی به‌عنوان راهکار اصلی تأمین مالی انتخاب شد. مبلغ ۴۵ هزار میلیارد تومان اضافه برداشت بانک عامل مسکن به تنهایی معادل ۴۵ درصد پایه پولی کشور بود. این مبلغ با احتساب ضریب فزاینده پولی موجب رشد شدید نقدینگی شد که خود یکی از عوامل موجد تورم بالا در حکومت دهم بود. با این وجود طرح مسکن مهر هنوز از کمبود خدمات زیربنایی و روبنایی رنج می‌برد و گفته می‌شود برای تکمیل، به ۱۱ هزار و ۵۰۰ میلیارد تومان پول نیاز دارد.

 

 ammar maskan

رشد ۵۰۰ درصدی قیمت مسکن در حکومت احمدی نژاد و افزایش رشد قیمت در حکومت روحانی:

 

 از سال ۱۳۸۶ که طرح مسکن مهر کلید زده شد قیمت خانه در تهران ۸۷۸ درصد معادل ۹.۷ برابر افزایش یافته و این در حالی است که یکی از اهداف اجرای این طرح پایین آوردن قیمت مسکن عنوان می‌شد.مسکن مهر قرار بود به کاهش قیمت خانه در کلان‌شهرها کمک کند، اما از سال ۱۳۸۶ که این طرح کلید زده شد قیمت مسکن در تهران ۸۷۸ درصد معادل ۹.۷ برابر افزایش یافته است. تنها در سال ۱۳۸۶ همزمان با شروع این طرح، میانگین قیمت هر متر مربع مسکن شهر تهران از یک میلیون و ۲۰ هزار تومان در ابتدای بهار به یک میلیون و ۶۹۹ هزار تومان تا انتهای زمستان ۱۳۸۶ افزایش یافت. در پایان حکومت احمدی‌نژاد نیز قیمت خانه در تهران به متری ۳ میلیون و ۹۵۰ هزار تومان در سال ۱۳۹۲ رسید. هم‌اکنون نیز تا دی‌ماه ۱۳۹۷ میانگین قیمت مسکن در تهران متری ۹ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان شده که رشد ۹۱ درصدی نسبت به دی‌ماه ۱۳۹۶ و رشد ۸۷۸ درصدی نسبت به بهار ۱۳۸۶ را نشان می‌دهد. تعداد مستأجران نیز در کل کشور از ۲۶ درصد در سال ۱۳۹۰ به ۳۱ درصد در سال ۱۳۹۵ رسیده است.

عملکرد حکومت‌های نهم و دهم نشان می‌دهد قیمت مسکن از میانگین هر متر مربع ۶۵۰ هزار تومان در سال ۱۳۸۴ به ۳ میلیون و ۹۵۰ هزار تومان در سال ۱۳۹۲ در تهران رسیده است؛ یعنی بالغ بر ۵۰۰ درصد شده است. قیمت زمین نیز رشد روزافزون را تجربه کرد. از سال ۱۳۸۴ تا ۱۳۹۲ قیمت زمین از متری ۶۴۰ هزار تومان به متری ۵ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان در شهر تهران افزایش یافت که ۷۰۰ درصد رشد را نشان می‌دهد. بر اساس داده‌های مرکز آمار ایران در نیمه اول سال ۱۳۹۲، قیمت متوسط اجاره هم در سراسر کشور کمی بیش از متری ۶۷ هزار تومان (در تهران ۱۴۷ هزار تومان) بود.

قیمت متوسط اجاره هم در سراسر کشور کمی بیش از متری ۶۷ هزار تومان (در تهران ۱۴۷ هزار تومان) بود. ۶ سال بعد، عباس آخوندی، در حالی از وزارت راه و شهرسازی خود کناره‌گیری کرد که بر اساس آمار بهار ۹۷، متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای مسکونی در ایران کمتر از یک میلیون و ۹۴۰ هزار تومان (در تهران ۴میلیون و ۸۵۷ هزار تومان) و متوسط اجاره‌بها متری ۹۸ هزار تومان (در تهران ۲۳۷ هزار و ۷۶۳ تومان) بود. با این حساب به اعتبار اطلاعات مرکز آمار ایران طی ۶ سال وزارت عباس آخوندی، قیمت فروش یک مسکن در کل کشور ۳۳ درصد (در تهران ۴۲درصد) و قیمت اجاره خانه در کل کشور ۴۶درصد (در تهران ۶۲درصد) افزایش پیدا کرده است. این در حالی است که شاخص عمومی قیمت‌ها در فاصله مهر ۹۲ تا شهریور ۹۷درصد افزایش داشته است.

بنا بر این طرح مسکن مهر آیینه تمام‌نمای اقداماتی است که حکومت‌های نهم و دهم بدون انجام کارشناسی کافی بعمل آوردند و که هم ضربه سهمگین به اقتصاد کشور وارد کرد و هم برای حکومت بعد تعهد ایجاد کرد.

 

 حکومت احمدی نژاد مبنای اصلی مسکن مهر را تأمین زمین آن از سوی دولت با اجاره بلند مدت زمین  عنوان می کرد. اما باید دانست که ارزش زمین، بخش قابل توجهی از هزینه تمام شده مسکن را به خود اختصاص می‌دهد. این سهم از هزینه تولید مسکن در سایر کشورها ۳۰ تا ۳۵ درصد است. اما در کل کشور در دوره ۳۵ ساله برابر ۴۰ درصد و در دهه اخیر برابر ۴۵ درصد بوده‌است. این سهم در شهری مانند تهران بین 50  تا 60 درصد افزایش یافته است که این شاخص نشان می دهد بازده اقتصادی بخش مسکن بیشتر در بازار زمین است. چنانچه  در یک حکومت سالم این امر رخ میداد امکان پذیر بود که با حذف یا کاهش ارزش زمین از هزینه تمام شده مسکن،  تا حدود زیادی هزینه مسکن را کاهش داد.

از آنجا که ارزش زمین در شهرهای مختلف ایران دارای اختلافاتی فاحش است و  بهای زمین در کلان‌شهرها رقم بسیار بالایی است، حکومت احمدی نژاد اجرای طرح مسکن مهر را بجای ادغام در بافت درون شهری به  شهرهای جدید مجاور کلان‌شهرها انتقال داد. با این گمان که این امر موجب افزایش تمایل به مهاجرت به این شهرها خواهد شد. البته در برخی موارد با عدم استقبال مردم روبرو شده است. من باب نمونه شهر گلبهار یکی از شهرهایی به شمار می‌رود که با هدف گسترش جلوگیری از حاشیه‌نشینی در شهر مشهد ایجاد شد، ولی واقعیت این است که به رغم گذشت ۳۰ سال از عمر شهر گلبهار، هنوز نتوانسته است نه تنها جمعیت حاشیه نشینی شهر مشهد را در خود جا دهد، بلکه در طرح مسکن مهر نیز ناکام بوده است وبه دلیل نبود زیرساخت‌های لازم، مردم استقبال قابل توجهی به رغم سرمایه‌گذاری‌های دولت از این شهر به عمل نیاورده‌اند. با آنکه 40 هزار واحد مسکن مهر در این شهر در حال ساخت است، اما تاکنون به رغم تلاش‌های صورت گرفته و برگزاری جلسات متعدد فقط 50 درصد مسکن مهر به متقاضیان تحویل شده است. این در حالی است که واحدهایی که به متقاضیان تحویل شده‌اند، به دلیل نبود نظارت کافی بر کار پیمانکاران، پر نقص هستند و برخی از تحویل گرفتگان به دلیل عدم امکانات، حاضر به سکونت در واحدهای خود نشده‌اند.

 

در شماره آینده به مساله کیفیت مسکن مهر همراه با ذکر نمونه پردیس و نیز تنوع متولیان ساخت و نظارتی خواهیم پرداخت