وضعیت سنجی251: سیاستگذاری نظام در امر مسکن از "برنامه اول توسعه" تا کنون – بخش دوم

karton khab  aks1

ژاله وفا:در وضعیت سنجی شماره قبل (250 ) تاکید کردم که امر شناسایی برنامه‌ها و سياست‌هاي اجرا شده در شش دهه اخير و بررسي مسائل بنيادي و روش‌هاي بکاررفته درحل مشكل مسكن مردم خصوصا گروه‌هاي كم درآمد، امری ضرور است تا مگر در پرتو نتایج و پيامدهاي سياست‌هاي اجرا شده، تدبیرهای جدید یافت گردند.

امر واقعی که در زمینه مسکن همواره وجود دارد و استمرار می جوید این است که در نظام ولایت فقیه مسکن برای طبقه متوسط و کم درآمد گران است. خود این امر واقع حاصل چند امر واقع دیگر است :

1- برنامه ها وسیاستگذاریهای دولت

2- تراکم جمعیت در کلان شهرهای ایران

3- توزیع در آمدها و توزیع نابرابر هزینه‌های دولت، بنابراین نابرابری روزافزون امکانات

4- کمبود عرضه مسکن نسبت به تقاضای مسکن و نقش سوداگران

5-سطح قیمتها (قیمت زمین و نرخ ارز،کاسته شدن از ارزش پول ملی)

در شماره قبل به بخش اول سیاستگذاریهای دولت پرداختم

   در آن شماره، به وضعیت مسکن از بعد از انقلاب و با استناد به سخنان دکتر کتیرایی اولین وزیر مسکن بعد از انقلاب در حکومت موقت، پرداخته شد. معلوم شد که در امز مسکن و اختصاص زمین، مراکز متعدد تصمیم گیرنده و بعضا خودسر وجود داشته اند. اما در دوران بنی‌صدر وضعیت مسکن با اتخاذ تدابیری بر وفق حقوق مردم و نگریستن بشکل مجمموعه به کل اقتصاد ایران و کوشش برای بنای اقتصاد تولید محور، سامان گرفت و به شرح آن تدابیر پرداختیم. خانه های بنی‌صدری حاصل سیاست اولین ریاست جمهوری منتخب مردم بود که مورد رضایت بسیاری از مردم قرار گرفت . این سیاست بحدی موفق بود که سایت خبری وزارت راه و شهرسازی نیز بدان بدین‌سان اقرار کرده است:

«در سال 1359 فعاليت بخش خصوصي به بالاترين حد خود مي‌رسد و دوره رونق بخش مسكن فرا مي‌رسد.» بدین‌سان وزارت راه و شهرسازی در پرتال خود اقرار میکند که تنها در سال 1359 در دوران ریاست جمهوری بنی‌صدر دوره رونق مسکن بوده است. اما چون دهه 60 دهه کودتا برضد منتخب مردم ایران، بنی‌صدر، بود و با کودتا، دهه رزیم خمینی، دهه خفقان شد، همه بخشهای اقتصادی منجمله مسکن گرفتار رکود گشت. جنگ در بازسازی اقتصاد مصرف و رانت محور نقشی تعیین کننده پیدا می‌کند.

در این شماره به دنباله سیاستگذاریهای دولت از "برنامه اول توسعه " تا کنون و نقد آن می پردازم

در شماره آینده به مساله سطح قیمتهای مسکن و نوسانات آن در سه دهه اخیر می پردازم.

در ذیل به گزارش وزارت راه و شهرسازی از چگونگی وضعیت مسکن در پنج "برنامه توسعه" نظام و نقد آن نظر می‌افکنیم تا معلوم شود آیا در عرض مدتی که بعد از کودتا نظام ولایت فقیه یکه تاز میدان شده میزان موفقیت این نظام در زمینه مسکن اندازه بوده است؟ در وضعیت سنجی آینده، بر پایه واقعیت، به ارائه راه حل بپردازم:

نقل از پرتال وزارت راه و شهرسازی : https://www.mrud.ir

   وزارت مسکن به وضعیت مسکن دوران جنگ 8 ساله نپرداخته چون اصولا خانه های مردم ویران شدند و برنامه ای برای بنای مسکن وجود نداشته است

برنامه اول توسعه كشور 1373-1368

   در اين برنامه به دنبال ركود حاكم بر بخش مسكن، مجموعه‌اي از سياست‌هاي مرتبط با بیشتر کردن عرضه مسكن اتخاذ شد. ولي به دليل تقابل با سياست‌هاي تعديل و تثبيت اقتصادي، نتوانست ركود موجود در بخش مسكن را از بين ببرد. اعتبارات عمراني و بانكي كمتري به بخش مسكن تخصيص يافت و از سوي ديگر، افزايش سود بانكي، افزايش سريع قيمت مصالح ساختماني و تورم شديد باعث كاهش توان مالي خانوارها شد و آثار مخربي را بر بخش مسكن به جاي گذارد. در سال‌هاي اول برنامه، سرازير شدن سرمايه‌ها به بخش زمين و تأمین نابرابر خدمات شهری باعث افزايش سريع قيمت آن شد. ناهماهنگي در سياست‌گذاري‌هاي مربوط به اعتبارات بانكي، آماده سازي زمين و ... باعث عدم تحقق اهداف برنامه گشت كه خود باعث افزايش تراكم خانوار در واحد مسكوني شد.

  • اهداف و سياست‌ها: افزايش سطح زيربناي مسكوني در كل كشور و تمركززدايي و جلوگيري از رشد شهرهاي بزرگ و ارتقاء كيفي عمران محيط شهري و روستايي و استفاده بهينه از مصالح و انرژي ساختمان و عرضه زمين شهري دولتي آماده سازي شده با قيمت‌هاي ترجيحي و بازسازي پس از جنگ و ارتقاء كيفي و كاهش سرانه موجود مسكن در كشور و هدايت توليدات مسكن در جهت زيربناي كمتر متناسب با سرانه محلي و ايجاد شهرهاي جديد با هدف جذب سرريز جمعيت شهرهاي بزرگ و افزايش قيمت زمين، مسكن و اجاره با نرخي كمتر از نرخ تورم

و كاهش تملك زمين و كاهش تدريجي امكان مداخله مستقيم در بازار زمين در محدوده قانوني شهرهاي بزرگ و اعطاي تسهيلات ويژه براي سازندگان مسكن استيجاري و تشويق انبوه‌سازي و استفاده از مصالح محلي و قابل حمل در شهرهاي كوچك و روستاها و... .

  • برنامه‌ها:

1. بكارگيري اراضي غيرتوليدي و موات براي مسكن سازی در آنها،

2. حداكثر استفاده از زمين در قالب تراكم‌هاي شهري و ساختماني

3. بكارگيري زيربناي حدود 70- 110 متر مربع در مجموعه‌هاي مسكوني كارگري و كارمندي

4. كمك هاي اعتباري به مسكن روستایيان، حمايت از توليدكنندگان مسكن انبوه، كمك به توليد مسكن استيجاري و تعاوني‌ها

5. ايجاد مجموعه‌‌هاي مسكوني كارگري-كارمندي و ...

   از سال 1367 تا 1374 دوران ریاست جمهوری هاشمی رفسنجانی است که نسخه تعدیل اقتصادی صندوق بین المللی پول را آنهم بطور ناقص ( در زمینه سیاسی /فرهنگی از ممنوع کردن برخورداری از آزادی‌ها و دیگر حقوق و تضمین منزلتها و سرکوب چشم نپوشید ) اجرا کرد و تورم به بیش از 49 درصد رسید. وضعیت نابسامان و عدم بازسازی خانه‌های ویران شده در جنگ خصوصا درشهرهای آبادان و خرمشهر و دزفول اکنون بعد از 31 سال نشان از این دارد که در عمل و اجرا دولتها چقدر از برنامه ها بر روی کاغذ بدور می‌باشند. در دو حکومت رفسنجانی میانگین قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در تهران از حدود ۴۰ هزار تومان در سال ۶۸ به ۱۶۰ هزار تومان در سال ۷۵ افزایش پیدا کرد یعنی رشد ۴ برابری را تجربه کرد. اصل برنامه حکومت هاشمی رفسنجانی در بازار مسکن را «ساخت مسکن استیجاری» تشکیل داد که نزدیک به ۸۰ هزار واحد مسکونی استیجاری در این مدت از طریق ارائه زمین قسطی به انبوه‌‌سازان به شرط اجاره ۵ساله به مستاجرها در کشور احداث شد0 البته بعدها بخاطر بی‌اثر شدن مسکن استیجاری و اجاره صوری واحدها - برخی انبوه‌سازان واحدها را به اقوام اجاره می‌دادند- ، اجرای این طرح متوقف شد.

  • برنامه دوم توسعه كشور 1378-abadan  aks 21374

   برنامه دوم با اتكاء به تأمين بخشي از سود مورد انتظار نظام بانكي و همچنين تأمين بخشي از سرمايه مورد نياز ساخت مسكن گروه‌‌هاي كم‌درآمد توسط دولت به طور روشن و دقيق به تعريف و شناسايي گروههاي هدف مي‌پردازد و در اين راستا با تعريف مسكن اجتماعي براي گروههاي كم‌درآمد، مسكن حمايتي براي گروههاي ميان درآمد و مسكن آزاد براي گروهاي درآمدي بالا، سعي در طبقه‌بندي طرف تقاضا نمود و اهداف و سياست‌ها را بر مبناي تقويت سياست‌هاي طرف عرضه تعيين نمود.

اهداف و سياست‌ها:

1. استفاده بهينه از زمين و توسعه منظم شهري از طريق اصلاح بافت‌هاي فرسوده، تجميع قطعات، تنظيم اشتغال و ... .

2. افزايش سهم توليد انبوه مسكن با گرايش به سمت الگوي سكونتگاه‌هاي جمعي در شهرهاي بزرگ

3. حفظ تراكم خانوار در واحد مسكوني تا پايان برنامه

4. تقليل متوسط زيربناي مسكوني از طريق اعمال نرخ‌هاي مالياتي تصاعدي، تجديدنظر در ارزش معاملاتي و عوارض نوسازي ساختمان و مسكن توسط دولت

5. ارتقاء كيفي مسكن در جهت افزايش عمر ساختمان، تقليل هزينه احداث، كاهش جرم و حجم ساختمان و استانداردسازي اجزاء بنا

6. كمك به احداث مساكن ارزان قيمت براي طبقات كم درآمد جامعه با زيربناي كم

7. ترويج و تشويق سياست پاك( پس انداز- انبوه سازي- كوچك سازي)

برنامه‌ها:

1. اعطاي تراكم‌هاي تشويقي به انبوه‌سازان در طرح‌هاي توسعه شهري

2. تسهيلات واگذاري زمين براي جلب مشاركت سازندگان حرفه‌اي

3. اعطاي تسهيلات اعتباري به سازندگان مسكن آزاد، استيجاري

4. اعطاي تسهيلات و معافيت‌ها در قيمت‌گذاري زمين براي مشاركت سازندگان واحدهاي مسكوني

5. كاهش عوارض زيربنا براي انبوه سازان و مساكن استيجاري

6. حمايت مالي دولت از سرمايه‌گذاري در بافت فرسوده

7. معافيت از پرداخت ماليات كليه واحدهاي مسكوني زير 120 متر و كمتر

8. احداث مسكن در سه قالب آزاد، اجتماعي و حمايتي

9. يكسان سازي نرخ كارمزد و سود مورد انتظار بانك ها و پلكاني كردن بازپرداخت اقساط

  • برنامه سوم توسعه كشور1383-1379

   در اين برنامه مانند برنامه‌هاي قبلي بر حل مشكل مسكن گروه‌هاي كم درآمد و آزادسازي بازار مسكن تأكيد شده است. همچنين حمايت از كوچك‌سازي و انبوه‌سازي از زمره سياست‌هاي مورد تأكيد در اين برنامه است. در اين برنامه بر نقش سياست‌هاي پولي و تسهيل شرايط اعطاي وام تأكيد شده و براساس قانون، دولت مكلف شده است كه اقدامات لازم را در رابطه با ايجاد بازار ثانويه رهن و امكان خريد و فروش اوراق رهن ثانويه در بازار سرمايه و مشاركت بخش مسكن در بازار بورس به عمل آورد.

همچنين پلكاني كردن اقساط تسهيلات بانكي براي دريافت كنندگان وام و پرداخت تسهيلات بانكي تدريجي براي ساخت مرحله‌اي مسكن گروه هاي كم درآمد از زمره سياست هاي پيشنهادي در برنامه سوم توسعه است. در خصوص بازار زمين، برنامه سعي بر اتكاء صددرصد به ساز و كار بازار در نتيجه آزادسازي كامل بازار زمين دارد.

اهداف و سياست‌ها:

1. تنظيم بازار مسكن

2. آزادسازي بازار زمين

3. استفاده بهينه از اراضي شهري همسو با هدف‌هاي كوچك سازي و انبوه‌سازي

4. تأمين مسكن اقشار كم درآمد و رفع مشكل بي‌مسكني و حاشيه‌نشيني

5. هماهنگي ميان سياست‌هاي بخش مسكن و سياست‌هاي توسعه شهري و منطقه‌اي

6. مشاركت بخش خصوصي در اجراي برنامه‌هاي آماده‌سازي و عرضه زمين شهري

7. متناسب سازي الگوي مسكن، افزايش استانداردهاي كيفي، افزايش عمر ساختمان و سبك‌سازي،

8. اشاعه روش‌ها و جزئيات ساختماني، استانداردسازي مصالح و هماهنگي با استانداردهاي بين‌المللي

كاهش تصدي‌گري دولت

برنامه‌ها:

1. عدم عرضه مستقيم زمين به مصرف كنندگان نهايي توسط دولت، توانمندسازي و جايگزيني ارگان‌هاي محلي

2. واگذاري زمين در آماده‌سازي‌ها و شهرهاي جديد به انبوه‌سازان

3. متناسب‌سازي الگوي مسكن با اقليم‌هاي مختلف، افزايش بهره وري از زمين

4. ايجاد زمينه‌هاي قانوني لازم جهت حضور مؤثر و فعال بيمه در امر تضمين سرمايه‌گذاري مسكن

5. پرداخت تدريجي تسهيلات براي ساخت

6. تشكيل صندوق‌هاي مسكن براي گروه‌هاي خاص

7. اصلاح مقررات ناظر بر ساخت و توليد مسكن

8. اصلاح مقررات مربوط به پرداخت يارانه در جهت ترويج الگوي مصرف مسكن

9. گسترش ساخت مسكن در قالب مسكن استيجاري توسط دولت، بخش‌هاي تعاوني و خصوصي (انبوه‌سازان)

ايجاد بانك اطلاعات ساختمان و مسكن توسط وزارت مسكن و شهرسازي

 اما در عمل در دو دوره ریاست جمهوری خاتمی که از سال۷۶ شروع و تا سال 84 ادامه یافت، قیمت واقعی املاک مسکونی در حکومت اول رشد منفی داشت به طوری که میانگین ۴ساله قیمت مسکن در فاصله سال‌های ۷۶ تا ۷۹ حدود ۱۰ درصد و نرخ تورم ۴ساله در همین مدت نیز ۱۷ درصد می‌شود. در حکومت دوم وضعیت معکوس می‌شود، به طوری که میانگین ۴ساله قیمت مسکن ۲۹ درصد افزایش می‌یابد حال اینکه نرخ تورم ۴ساله در این مدت تنها ۵/۱۴ درصد می‌شود. در ۸ سال حکومت محمد خاتمی میانگین قیمت هر مترمربع واحدمسکونی در تهران از ۱۵۵ هزار تومان به ۵۸۳ هزار تومان می‌رسد و رشد ۷/۳ برابری پیدا می‌کند. در سال‌های حکومت خاتمی ، برنامه شاخص و کلیدی برای تامین مسکن و هدایت بازار ساخت ‌و ساز وجود ندارد و در این سال‌ها حجم محدودی مسکن اجاره به شرط تملیک احداث می‌شود، اما در مقابل، بخش خصوصی در شهرها سرمایه‌گذاری قابل توجهی انجام می‌دهد. عبدالعلی زاده وزیر مسکن دوران "اصلاحات" تمرکز خود را بر روی انبوه سازی گذاشته بود.

  • برنامه چهارم توسعه كشور 1388-1384

   مهمترين ويژگي اين برنامه، نظم منطقي و پيوستگي آن است، كه آن را از برنامه‌هاي قبلي متمايز مي‌كند. رويكرد بخش مسكن در اين برنامه ايجاد تعادل در برخورداري از مسكن مناسب در بين گروه‌ها و مناطق مختلف كشور و مهمترين اهداف آن، تأمين مسكن خانوارهاي كم درآمد، تأمين مسكن جوانان و خانوارهاي داراي سرپرست زن، ارتقاء فناوري ساخت، صنعتي كردن ساخت و ساز، استاندارد كردن مصالح ساختماني و ... است.

   تدوين طرح جامع مسكن در قالب 9 محور و 55 برنامه عملياتي، تصويب قانون ساماندهي و حمايت از توليد و عرضه مسكن و اجراي گسترده يكي از راهكارهاي اجرايي طرح جامع مسكن تحت عنوان واگذاري حق بهره‌برداري از زمين به صورت اجاره بلند مدت 99 ساله (مسكن مهر) از مهمترين سياست‌هايي است كه در طول برنامه چهارم به اجرا گذاشته شد.

اهداف سياست‌ها:

1. برقراري عدالت اجتماعي

2. بهبود عملكرد بازار مسكن

3. افزايش كارآيي

4. كاهش نابرابري‌هاي منطقه‌اي

5. تقويت تقاضاي مؤثر و توانمندسازي نيازمندان به رفع نياز خود

6. مهارنمودن تورم

7. توليد مسكن متناسب با توان مالي خانوار

برنامه‌ها:

1. تهيه طرح جامع مسكن با رويكرد، توسعه پايدار، عدالت اجتماعي و توانمندسازي اقشار كم درآمد

2. حمايت از تشكيل شركت‌هاي توليد مسكن به ويژه در زمينه سرمايه‌‌گذاري و مديريت توسط بخش خصوصي

3. فروش مزايده‌اي زمين‌هاي شهري در تملك به منظور تأمين بخشي از اعتبارات مورد نياز اجراي قانون «تشويق 4. عرضه و احداث واحدهاي مسكوني استيجاري»

5. خريد كارشناسي املاك مناسب مورد نياز در بافت‌هاي فرسوده و نامناسب شهري به منظور اجراي قانون استيجار، واگذاري معوض نصاب مالكانه و اجراي ساير طرح‌هاي عمراني

6. واگذاري حق بهره‌برداري از زمين با هدف تثبيت بازار زمين و ارائه بسته‌اي حمايتي براي خانوارهاي كم درآمد در قالب مسكن مهر

7. در برنامه چهارم بخش مسكن پيش بيني شده بود كه جمعاً 3108 هزار واحد مسكوني در مناطق شهري كشور احداث شود كه ارزيابي‌هاي موجود به روايت واحدهاي مسكوني عرضه شده جديد، 86 درصد تحقق و به روايت پروانه‌هاي ساختماني تحقق 91 درصدي را نشان مي‌دهد.

  • برنامه پنجم توسعه كشور 1394-1390

   برنامه پنجم كشور با الهام از سند چشم‌انداز 1404 و سياست‌هاي كلي نظام و به خصوص طرح جامع مسكن تهيه شد، به نحوي كه هدف كلان طرح جامع مسكن تأمين مسكن اقشار كم درآمد، احداث مسكن امن و بادوام، تنظيم بازار، ايجاد هماهنگي بين سياست‌هاي مسكن و سياست‌هاي آمايشي و توسعه و كاهش نابرابريهاي منطقه‌اي در برخورداري از مسكن مناسب به عنوان اهداف برنامه نيز ديده شدند.

   هرچند برنامه پنجم به طور رسمي ابلاغ نشد ولي براي تحقق اهداف، تعداد قابل توجهي از راهبردها، سياست‌هاي اجرايي و برنامه‌هاي اجرايي تهيه و به صورت موردي ابلاغ و مورد اجرا قرار گرفتند.

اهداف سياست‌ها:

1. تأمين مسكن امن، سالم و در استطاعت مالي خانوارها با تأكيد بر مسكن گروه‌هاي كم درآمد

2. ارتقاء كمي و كيفي توليد و عرضه مسكن در مناطق شهري و روستايي

3. تنظيم بازار مسكن از طريق ساماندهي و گسترش ابزارهاي مالي و پولي و ارتقاء نظام اطلاعاتي در بخش مسكن

4. اصلاح ساختار نظام تصميم‌سازي و تصميم‌گيري و ايجاد هماهنگي بين برنامه‌هاي مسكن با سياست‌هاي آمايشي و توسعه

5. كاهش نابرابري منطقه‌اي در برخوداري از مسكن مناسب

برنامه‌ها:

1. بهسازي و نوسازي بافت‌هاي فرسوه شهري

2. توزيع بهينه منابع يارانه‌ها به منظور حمايت از گروه‌هاي هدف

3. توانمندسازي خانوارها در تأمين مسكن مناسب شهري و روستايي

4. استفاده بهينه از بازارهاي پولي و مالي در جهت تنظيم و تعادل بخشي بازار مسكن

5. ارتقاء كيفي صنعت ساختمان

6. افزايش توليد مسكن

7. حمايت از اقشار كم درآمد زوج‌هاي جوان

   بازار مسکن در دو حکومت محمود احمدی‌نژاد با شرایط متفاوتی روبه‌رو می‌شود. در سال سوم حکومت اول احمدی‌نژاد - سال۸۶، قیمت مسکن در تهران ۷۸ درصد جهش کرد. در این سال حکومت قانون مسکن‌مهر را در مجلس به تصویب رساند و از آن سال ساخت‌ و ساز روی زمین‌های ۹۹ساله آغاز شد طوری که در سال۸۸ یعنی نقطه اوج صدور پروانه برای واحدهای مسکونی‌مهر و عقد قرارداد با پیمانکاران و جلب توجه این طرح در کشور، نرخ رشد قیمت مسکن به عدد منفی ۱۴ درصد رسید و بیشترین نرخ رشد منفی در طول سال‌های ثبت‌شده در تاریخ بازار مسکن را تجربه کرد.در ۸ سال فعالیت حکومت احمدی‌نژاد میانگین قیمت مسکن در تهران از مترمربعی ۶۴۸ هزار تومان به ۲ میلیون و ۷۶۱ هزار تومان افزایش پیدا کرد و تقریبا به اندازه حکومت رفسنجانی -۲/۴ برابر- رشد کرد. ( نگارنده در زمینه کمیت و کیفیت مسکن مهر وضعیت سنجی 243 و 244 را اختصاص داد ) . هر چند که کلنگ این طرح با نیت تأمین مسکن اقشار کم درآمد به زمین خورد اما اجرای نادرست آن موجب افزایش پایه پولی کشور و افزایش تورم شد. چراکه حکومت برای ساخت مسکن مهر مجبور به خلق پول شد.

   در باره مسکن مهر طیب نیا "وزیر" اقتصاد حکومت اول روحانی گفته بود "با چاپ کردن پول بدون پشتوانه، تورم را به عنوان یک مالیات به عامه مردم تحمیل کردیم و از محل مالیاتی که از عموم مردم گرفته‌ایم، برای بخشی از جامعه مسکن تهیه کردیم."

   در واقع باید گفت تخصیص منابع به مسکن مهر، به طور غیراصولی صورت گرفت. نتیجه این شد که تورم بسیار بالا رفت و در نهایت، قدرت خرید همه مردم ایران، از جمله خریداران مسکن‌های مهر به طرز ملموسی سقوط کرد. تبدیل مسکن مهر از یک خدمت عمومی به یک پروژه شعاری و سیاسی باعث شد مقامات وقت، برای بالا بردن آمار و تحویل سریع‌تر مسکن های مهر، از کیفیت ساخت و سازها بکاهند و بسیاری از طرحها، بدون مطالعات زمین شناسی، بدون نظارت‌های مهندسی و با مصالح بی‌کیفیت ساخته شدند )جالب توجه اینکه در اهداف سیاستگذاری مسکن در"برنامه توسعه پنجم" بر روی ارتقای کیفیت ساختمان تأکید شده است. ولی در اجرا بر روی نزول کیفیت تأکید شده است !). جانمایی مسکن‌های مهر، بی‌توجه به ضرورت انجام مطالعات پایه‌ای و درک روابط ارگانیک شهری صورت گرفته و به طور کلی در برخی شهرها، غیر اصولی بوده است. بردن مسکن مهر به وسط بیابان‌ها یا یالای کوه‌ها از جمله شاهکارهای ویرانگری طرح بوده است! اگر هزینه صرف شده را به طور علمی و بر پایه سیاستگذاری صحیح و مطالعه شده در اموری نظیر بازسازی و نوسازی بافت های فرسوده شهری انجام می‌دادند نتایج حاصله تا این حد مخرّب نبود. در بسیاری از مسکن های مهر، زیرساخت‌هایی مانند مدرسه، مراکز درمانی، کلانتری و ... لحاظ نشده است. و عدم توفیق در سیاست شهرهای جدید که مسکن مهر در آنها ساخته شده‌اند، عموما ناشی از این بوده که سامانه حمل و نقل انبوه و مناسب بین شهرهای جدید و شهرهای مادر ایجاد نشده است.

      واما پرتال وزارت راه و شهرسازی از پرداختن به سیاستگذاری حکومت روحانی در زمینه مسکن اجتناب ورزیده است.

   اما وزارت راه و شهرسازی، با وزارت اخوندی طی ۴سال حکومت یازدهم، برنامه مؤثر و موفقی برای بهبود وضعیت مسکن نداشت، در آستانه انتخابات ریاست جمهوری از ساخت ۱۰۰هزار واحد مسکونی اجتماعی در سال ۹۶ خبر داده است. در واقع 4 سال اول را حکومت روحانی با وعده و وعید به سر کرد و هیأت وزیران در روزهای پایانی سال ۹۵ طرح مسکن اجتماعی را ابلاغ کرد. جالب آنکه آخوندی همواره در انتقاد از مسکن مهر میگفت׃ «اگر مسکن مهر می‌خواست به مردم و اقشار کم درآمد کمک کند تا صاحب خانه شوند نباید قیمت زمین در همان سال‌ها ۷۰۰ درصد و واحد مسکونی ۵۰۰ درصد افزایش پیدا می‌کرد». باوجود این، در طرحی که حکومت یازدهم روحانی تصویب کرد، منابع مالی مورد نیاز از محل بازگشت منابع مسکن مهر وجود ندارد. بلکه بانک مرکزی باید مجددا منابع جدیدی برای اجرای این طرح در اختیار بانک و وزارت خانه عامل اجرای آن قرار دهد. یعنی تکرار رویه حکومت احمدی نژاد که سبب تورم شدید شد و خلاف انتقاد بجای آخوندی .

   روحانی نیز در مورد مسکن مهر اظهار داشته بود: «متأسفانه از ۴۴ درصد کل پولی که در تاریخ کشور ایجاد شد در این تصمیم‌گیری، چاپ و در اختیار بانک مسکن قرار گرفت. آیا کسی آمد تا حساب کند برای مردم که این افزایش پایه پول برای مسکن مهر از پول متعلق به همه آنها بوده است.»

   وی همچنین گفته بود: «واقعا چاپ پول بدون پشتوانه از نظر شرعی و قانونی مسأله‌دار است. با کدام مجوز این اتفاق رخ داد که بلافاصله در جیب مردم تأثیر گذاشت و [ارزش] اموال و قدرت [خرید] و ارزش پول را پایین آورد».

   البته علی نیکزاد وزیر راه و شهرسازی حکومت دهم به اظهارات حسن روحانی در 21 اذر96 (تسنیم) اینگونه پاسخ داد:

     «اگر واقعاً به گفته‌شان ایمان دارند و ساخت مسکن پول نمی‌خواهد و بدون پول می‌توانید مسکن بسازید چرا در عرض ۵ سال که از حکومت می‌گذرد مسکن را برای مردم نیازمند که کمرشان زیر بار اجاره‌بها خم می‌شود نساخته‌اید؟ اگر ساخته‌اید چرا به مردم گزارشی نمی‌دهید؟ اگر واقعاً در ۷۲٫۰۰۰ هکتار بافت فرسوده و کهنه اقداماتی را انجام داده‌اید چرا اطلاع‌رسانی نمی‌کنید؟ چرا افتتاح نمی‌کنید؟ آیا زمان آن نرسیده است که به‌اصطلاح مدیریت بی‌پول که فرمودید آمار و ارقام عملکرد ۵ساله را به مردم در مورد تعداد مسکن‌های احداث‌شده داده شود؟ آقای رئیس جمهور، نقدینگی بالغ بر ۸۵۰٫۰۰۰ میلیارد تومان در دولت جناب‌عالی که از ۴۹۲٫۰۰۰ میلیارد تومان اول دولتتان به ۱٫۳۵۰٫۰۰۰ میلیارد تومان امروز رسیده است لااقل بفرمایید این نقدینگی کجا هزینه شده است در تولید در مسکن در کشاورزی، کجا؟»

     جالب توجه اینکه بر اساس آخرین آماری که از سوی بانک مرکزی منتشر شده، نقدینگی در اقتصاد ایران تا پایان آذرماه سال ۹۷ به چیزی حدود ۱,۷۶۴ هزار میلیارد تومان رسیده است .و معلوم نیست آقای روحانی بجز از راه چاپ پول بدون پشتوانه و استفاده از بانک مرکزی چگونه توانسته نقدینگی را به این میزان افزایش دهد؟ از جیب شخصی؟

   و اما محمدجواد حق شناس، معاون مسکن شهری بنیاد مسکن در گفت وگو با رسانه‌ها در مورد مصوبه حکومت در زمینه مسکن اجتماعی گفته بود: مبلغی که بانک مرکزی به مسکن اجتماعی می‌دهد، ۲ هزار و ۵۰۰ میلیارد تومان برای ۵ میلیون خانوار مشمول دریافت مسکن و با ساخت، خرید یا اجاره ۵۷۰ هزار واحد مسکونی تا پایان برنامه ششم توسعه خواهد بود.همچنین در این مصوبه، برای سال ۹۵ نیز ۷۰ هزار واحد مسکن اجتماعی در نظر گرفته شده بود که با توجه به تأخیر در ابلاغ مصوبه مذکور ، عملا ۷۰ هزار واحد سال ۹۵ از برنامه مذکور حذف شده است.این مصوبه اگرچه اسفند ۹۵ به دستگاههای ذیربط ابلاغ شد و بطور طبیعی می باید اجرای آن از ابتدای سال ۹۶ کلید می‌خورد اما بدلیل عدم ابلاغ بودجه سال ۹۶ به دستگاههای اجرایی، در سال 96 هم عملی نشد. دیدگاه مجلس ساخت حداقل ۲ میلیون واحد مسکونی باتوجه به نیاز کشور است.

     صدیف بدری سخنگوی کمیسیون عمران مجلس نظام در29 خرداد 97 اعلام کرد: حکومت در کل ۱۱۸ هزار واحد مسکن اجتماعی تولید کرده است.

     اما در بررسی سیاستگذاری حکومت روحانی همین بس که روزنامه دنیای اقتصاد( ۱۳۹۷/۱۲/۲۱ ) در زمینه طرح جامع مسکن چنین گزارش داده است :

   محمد اسلامی وزیر راه وشهرسازی در حالی در روزهای اخیر و در تعریف ماموریت‌ها و تکالیف مدیران بخش مسکن در این وزارتخانه دستور بازنگری در طرح جامع مسکن و به‌روز‌رسانی آن را صادر کرده است که این اقدام از نظر کارشناسان به طرح یک سئوال از بابت کاربرد این طرح اجرا نشده به رغم بازنگری و به روزرسانی آن در سال‌های اخیر منجر شده است.

   در حالی که بازنگری و به‌روزرسانی طرح جامع مسکن به‌عنوان یکی از مهم‌ترین تکالیف مدیران بخش مسکن در وزارت راه وشهرسازی مورد تأکید محمد اسلامی، وزیر راه وشهرسازی قرار گرفته، واقعیت‌های موجود از سابقه این طرح نشان می‌دهد اگرچه متولی بخش مسکن در دوره قبل بر تدوین سیاست‌های بخش مسکن بر پایه نیازسنجی‌ها و راهکاریابی‌های طرح جامع اعتقاد ۱۰۰ درصدی داشت، اما این طرح هیچ‌گاه از بایگانی وزارت راه و شهرسازی فراتر نرفت. اگرچه این طرح با صرف زمان و توان کارشناسی مسوولان بخش مسکن در آغاز به کار دولت روحانی مورد بازنگری قرار گرفت و قرار بود مبنای اصلی سیاست‌ها و تصمیم‌گیری‌های بخش مسکن قرار بگیرد، اما طی سال‌های اخیر تاکنون هیچ یک از موارد مورد تأکید در این طرح به مرحله عملیاتی شدن نرسید.

   حال که موضوع بازنگری مجدد در طرح اجرا نشده جامع مسکن بار دیگر مطرح شده است دو سئوال کلیدی ایجاد می‌شود׃ اولین سئوال این است که چه نیازی به بازنگری مجدد طرحی است در حالی که طی سال‌های گذشته تاکنون و بعد از آخرین به روز رسانی طرح جامع مسکن این طرح هرگز به مرحله اجرا در نیامد؟ و پرسش دوم اینست׃ در صورت بازنگری مجدد چه ضمانت اجرایی وجود دارد که این طرح که بازنگری آن بخش قابل توجهی از توان کارشناسی بدنه وزارت راه وشهرسازی در حوزه مسکن را صرف خود خواهد کرد بار دیگر به بایگانی وزارت راه و شهرسازی منتقل نشود و به مرحله اجرا برسد؟

   اینک با هم به نتیجه گری سایت وزارت راه و شهرداری نگاهی میاندازیم تا مشخص شود اصولا سیاستگذاری های بر روی کاغد در دورانهای 8 ساله حکومتهای رفسنجانی و خاتمی و احمدی نژاد تا چه حد موفق بوده اند؟

جمع بندی پرتال وزارت راه و شهرسازی در باره سیاستگذاری مسکن در "برنامه های توسعه " نظام ولایت فقیه:

   عملكرد برنامه‌هاي توسعه هرچند كه از فراز و نشيب هاي زيادي برخوردار بوده ولي نشان مي دهد كه وضعيت عمومي مسكن رو به بهبود داشته و روند تغييرات شاخص‌هاي كليدي بخش مسكن به خصوص تراكم خانوار در واحد مسكوني، اين بهبود را به خوبي نشان مي‌دهد. از سوي ديگر به رغم تجارب قابل ملاحظه در زمينه برنامه گذاری، اتخاذ سياستهايي كه گاه در تقابل با يكديگر و حتي با سياستهاي كلان اقتصادي بوده است، موجب گرديد شده است كه علاوه بر عدم استفاده بهينه از عوامل مؤثر در توليد مسكن، بخشي از متقاضيان كه اقشار كم درآمد يا در واقع گروه موضوع هدف، سياستهاي حمايتي دولت هستند از بهبود ياد شده بهره چنداني نبرند و توان آنها براي ورود به بازار مسكن به طور مستمر كاهش يابد.

     در يك طبقه بندي كلي مي توان دهه 1360 را دهه‌اي دانست كه رويكرد اصلي دولت عدالت جويانه بوده است. در برنامه اول سياستهاي تقويت سمت عرضه در دستور كار قرار گرفت ( که در ذیل ان برنامه نوشته بود : ولي به دليل تقابل با سياست‌هاي تعديل و تثبيت اقتصادي، نتوانست ركود موجود در بخش مسكن را از بين ببرد.) در برنامه دوم ساخت مدرن بازار با شعار كوچك سازي،ئانبوه‌سازي و تجميع پس‌اندازها، در برنامه سوم توسعه رويكرد آزاد سازي بازار در برنامه چهارم از ميان طرحهاي اجرايي مختلف، طرح مسكن مهر مهمترين طرح و برنامه اجرايي دولت بود. در كنار اين طرح سعي شد با تزريق منابع مالي مختلف نسبت به پي گيري سياستهايي همچون توسعه صنعتي سازي اقدام گردد.

     سياستهاي اجرا شده در بخش مسكن را طي سالهاي بررسي شده مي‌ توان به سه دوره كلي : 1- از ابتداي انقلاب اسلامي تا پايان برنامه اول توسعه، 2- سالهاي برنامه دوم و سوم توسعه و 3- از ابتداي سال 84 تا كنون تقسيم بندي كرد. جدول زير نشاندهنده مجموعه سياستها ، اقدامات و عملكرد در اين سه دوره مي باشد:

 

 

دوره 

سياست

 اقدامات

 عملكرد

از ابتداي انقلاب اسلامي تا پايان برنامه اول توسعه
(1358-1373)

سياست زمين حمايتي 

 تملك زمين توسط دولت، آماده‌سازي و واگذاري به متقاضيان دخالت مستقيم دولت در بازار زمين، عمومي نمودن مالكيت زمين‌هاي موات، افزايش عرضه و اصلاح الگوي مصرف زمين و مسكن 

 واگذاري 1187 هزار واحد مسكوني (574 هزار انفرادي و 613 هزار واحد غير انفرادي) هاي مرتبط_ اجراي برنامه مسكن مهر سياست پاك)، سياست تشويق بخش خصوصي و ساخت و ساز مستقيم دولت

دوره

سياست

اقدامات

 عملكرد

 از ابتداي انقلاب اسلامي تا پايان برنامه اول توسعه
(1358-1373)

سياست زمين حمايتي 

تملك زمين توسط دولت، آماده‌سازي و واگذاري به متقاضيان دخالت مستقيم دولت در بازار زمين، عمومي نمودن مالكيت زمين‌هاي موات، افزايش عرضه و اصلاح الگوي مصرف زمين و مسكن 

واگذاري 1187 هزار واحد مسكوني (574 هزار انفرادي و 613 هزار واحد غير انفرادي) هاي مرتبط_ اجراي برنامه مسكن مهر سياست پاك)، سياست تشويق بخش خصوصي و ساخت و ساز مستقيم دولت

دوره

سياست 

اقدامات

 عملكرد

 سالهاي برنامه‌ دوم و سوم توسعه 
(1374-1383)

سياست مسكن حمايتي

 

حمايت از توليد مسكن (حمايتي، اجتماعي و اجاره‌اي)، انبوه‌سازي مسكن مشاركتي، فروش متري مسكن، استفاده بهينه ازاراضي شهري با پس انداز،كوچك‌سازي و انبوه‌سازي (سياست پاك)، سياست تشويق بخش خصوصي و ساخت و ساز مستقيم دولت 

 واگذاري زمين براي 543 هزار واحد(270 هزار واحد انفرادي، 70 هزار واحد حمايتي و اجتماعي، 121 هزار واحد استيجاري و 82 هزار واحد انبوه سازي ) سياست پاك)، سياست تشويق بخش خصوصي و ساخت و ساز مستقيم دولت 

دوره  

سیاست

اقدامات

عملکرد

از ابتداي سال 84 تا كنون

 بازنگري و اصلاح سياستهاي پيشين (زمين حمايتي و مسكن حمايتي) از طريق واگذاري زمين به صورت اجاره بلند مدت (99 ساله) براي اقشار كم درآمد

 انجام مطالعات پشتيبان و تهيه اسناد تحليلي و تلفيقي طرح جامع مسكن_ تصويب قانون ساماندهي و آيين‌نامه‌هاي مرتبط_اجراي برنامه مسكن مهر سياست پاك)، سياست تشويق بخش خصوصي و ساخت و ساز مستقيم دولت 

عقد قرارداد جهت احداث 2.135 ميليون واحد مسكن مهر، از اين تعداد 1.116 ميليون واحد افتتاح گرديده و 1.500 هزار واحد در مرحله نازك كاري قراردارد. 0(سياست پاك)، سياست تشويق بخش خصوصي و ساخت و ساز مستقيم دولت 

 

   طرح پاک نظام پس‌انداز، انبوه‌سازی و کوچک‌سازی است که یک مدل توسعه پایدار در بخش مسکن محسوب می شود

حاصل واقعی سیاست‌گذاریهای حکومتهای رژیم ولایت فقیه׃

   براساس آنچه مركز آمار ايران اعلام كرده است : در 24 سال اخير 8 ميليون واحد مسكوني جديد در كشور ساخته شده است كه يك ميليون و 171 هزار واحد آن در 8 سال حکومت زفسنجانی، دو ميليون و 128 هزار واحد در 8 سال حکومت خاتمی و 4 ميليون و 800 هزار واحد نيز در حکومت احمدی نژاد ساخته شده است. در حکومتهاي نهم و دهم با احتساب مسكن‌مهر نزديك به 5/1 برابر حکومتهای رفسنجانی وخاتمی ، عرضه مسكن جديد به بازار اتفاق افتاده است.

   این گونه که مشاهده میشود در نظام ولایت فقیه "برنامه های توسعه" بند از بند گسسته با واقعیت وجود دارد و حکومتهای این نظام یک رشته طرح را پیشنهاد و تدوین کرده اند که اغلب در میانه راه رها و متوقف شده اند. قابل توحه اینکه تمرکز در این برنامه‌ها بر کمیت مسکن بوده و نه کیفیت.

   اما به مصداق جوجه را آخر پاییز می‌شمارند، حاصل و نتیجه این سیاستگذاریها این شده است که عباس آخوندی که خود از سال ۱۳۷۲ تا ۱۳۷۶ در حکومت اکبر هاشمی رفسنجانی وزیر مسکن و شهرسازی بوده‌است و در حکومتهای یازدهم و دوازدهم نیز وزیر راه و شهرسازی بوده است، در یک جمله عملکرد نظام ولایت فقیه را در امر مسکن توصیف می نماید:

   آخوندی هجدهمین همایش سیاست‌های توسعه مسکن ( پرتال وزارت راه و شهرسازی 11 مهرماه 97 ) اظهار داشته است: از دهه ۶۰ تاكنون طرح‌هایی چون آماده سازی زمین، شهرهای جدید، انبوه سازی و مسكن مهر اجرا شده اما همه این اقدامات نتیجه معكوس داشته است. آیا در آخر كار مساله حاشیه نشینی، سكونت غیررسمی و بافت فرسوده حل وفصل شده است؟ آیا مشكل ۱۹ میلیون نفری كه با بد مسكنی روبرو هستند حل شده است؟

   به صحبتهای آخوندی بایستی به پدیده کارتن خواب یو گور خوابی را نیز افزود که در نظام ولایت فقیه ظهور یافت .

gur khabi aks 3

   نگاهی به اهم مشکلات بخش مسکن گویای حاکم بودن رویکرد مکانیکی طرح محور است. حکومتهای نظام ولایت فقیه طی دهه‌های گذشته روش تجربی بکار نبرده‌اند و هریک کاری حکومت پیشین را پی نگرفته‌اند. در نتیجه، حتی در زمینه مسکن، از اصلاحات ساختاری واقعی ناتوان شده‌اند. مشکلها که باید بدانها پرداخت اینها هستند׃

-عدم تطابق الگوی عرضه و تقاضا

- سهم بالای مسکن در هزینه خانوار

-طولانی بودن دوره انتظار خانوارها برای دسترسی به مسکن

- مالیتهای غیر هدفمند و برنامه‌گذاری نشده

- عدم رعایت محیط زیست در سیاستگذاریهای مسکن

- ناقص بودن بانک اطلاعاتی زمین و مسکن

- ساختار ناکار آمد نظارت بر شهر و مسکن

- نا هماهنگی میان سیاستهای مسکن و برنامه توسعه شهری

- عدم وجود اجاره داری حرفه‌ای و نظارت و قانون حاکم بر آن

- حجم بالای خانه‌ها و ساختمانهای بی‌دوام خصوصا در روستاها و بافتهای فرسوده در شهرها و روستاها

-و...

در وضعیت سنجی آینده به بررسی مساله عرضه و تقاضا و نیز روند افزایشی قیمت مسکن در ایران و تهران می‌پردازم . تا در شماره های بعدی بتوان در پرتو نتایج و پيامدهاي سياست‌هاي اجرا شده تاکنون و نواقص آن راه حلی ارائه داد.