وضعیت سنجی دویست و شصت و یکم: راه حلها و تدابیر منطبق با اقتصاد تولید محور در حوزه مسکن/بخش اول

masskan tehranژاله وفا

   حق مسکن یکی از حقوق مسلم فردی در جوامع بشری است که هم در ماده ۶ میثاق بین‌المللی حقوق مدنی و سیاسی و هم دربند یک ماده ۱۲ این میثاق مورد بحث قرار گرفته است.

   در ایران نیز مسکن یکی از بزرگترین دغدغه های عمده افراد جامعه بحساب می‌آید. خانه از جمله دارایی‌های مهم خانوارهای ایرانی محسوب شده و به‌ صورت سنتی، آن بخش از طبقه متوسط که می‌تواند پس‌انداز داشته باشد، جدا از تأمین سرپناه، با خرید مسکن، تأمینی برای آینده خود بوجود می‌آورد. وضعیت مسکن در ایران با مشکلات عدیده کمی و کیفی روبرو است که در وضعیت سنجی های شماره 241 الی 252 بترتیب ذیل بدان پرداخته شده است.

1-وضعیت سنجی 241: " وضعیت آماری مسکن در ایران"

2-وضعیت سنجی242: نقش صنعت ساختمان و خصوصا مسکن در اقتصاد و ارتباط آن با صنایع و اشتغالزایی و سبد هزینه خانوارها

3-وضعیت سنجی 243: مسکن مهر زحمت یا رحمت؟ بررسی مشکلات کمی و کیفی طرح مسکن مهر

4-وضعیت سنجی 244: بررسی مشکلات کیفی طرح مسکن مهر

5-ضعیت سنجی ۲۴۵- چگونگی شکل گیری فساد و زدو بند در ساخت و ساز و علل آن

6-وضعیت سنجی 246- واقعیت جمعیت ۱۹ میلیونی حاشیه نشین و ساکن بافت فرسوده: سونامی فقر، آپاندیس شهری و بمبی ساعتی(1

7-وضعیت سنجی 247، دلایل و مشکلات و پیامدهای مهاجرت و حاشیه نشینی در ایران و سرکوب قیام حاشیه نشینها 2

8- وضعیت سنجی 248: مقایسه تجربه سایر کشورها در مسکن اجتماعی

9-وضعیت سنجی250: بررسی سیاستگذاری ها در بخش مسکن از ابتدای انقلاب تا کنون - بخش اول

10-وضعیت سنجی251: سیاستگذاری نظام در امر مسکن از "برنامه اول توسعه" تا کنون – بخش دوم

11-وضعیت سنجی شماره 252- بررسی ۴ عامل افزایش قیمت مسکن

در وضعیت سنجی این شماره و نیز شماره آینده به بررسی راه حلها میپردازیم.

 

آخرین آمار رسمی در مورد مسکن مربوط به سرشماری سال 1395 می‌باشد. طبق آن سرشماری:

 

1- 25 میلیون و 412 هزار واحد مسکن در ایران وجود دارد.

2-در ایران 24 میلیون و 196 هزار خانوار وجود دارد. در مقایسه با واحدهای مسکونی، این واحدها از تعداد خانوارها بیشتر است: 1 میلیون و 216 هزار واحد مسکن از خانوار بیشتر است. الا این‌که این صورت واقعیت را می‌پوشاند. چراکه قشر بسیار ثروتمند چه بسا دارای چندین باب خانه در ایران می‌باشند. زاغه ها و بافت فرسوده نیز جزو همین 25 میلیون و 421 هزار واحد مسکن محسوب می شوند.

3- 2 میلیون و 587 هزار واحد در کل کشورخالی است! بخش اعظم خانه های خالی متعلق به قشر بسیار ثروتمند است که ملک را بعنوان سرمایه با بهره وری صفر نگاه داشته است.

4- 60.5درصد از شهروندان مالک خانه و 30.7درصد مستأجر در سال 95 در ایران وجود داشته است.

5- در ایران، ساکنین بافت‌های حاشیه‌ای، با جمعیت ساکن 11 میلیون نفر، بافت‌های فرسوده( بد مسکن ) با جمعیتی بالغ بر 8 میلیون نفر، بخش اعظمی از جمعیت ایران را تشکیل میدهند.

   عباس آخوندی "وزیر" سابق راه و شهرسازی (در 15تیر 96- فارس) جمعیت شهری ایران را حدود 59 میلیون نفر اعلان‌کرد و اظهار داشت که 35درصد جمعیت در وضعیت نابسامانی زندگی می‌کنند که تا 41 درصد متغیر است.

   بدین‌سان، بخش بزرگی از جمعت ایران فاقد مسکن درخور انسان است که جدا از کیفیت بسیار بد مسکنشان، با تبعات دهشتناک اقتصادی و فرهنگی و اجتماعی نیز مواجه اند.

   شناسایی برنامه‌ها و سیاست‌های اجرا شده در شش دهه اخیر و بررسی مسائل بنیادی و روش‌های بکار رفته درحل مشكل مسكن مردم خصوصا گروه‌های كم درآمد، امری ضرور است تا در پرتو نتایج و پیامدهای سیاست‌های اجرا شده، تدبیرهای جدید یافته آیند. در وضعیت سنجی‌های شماره‌های 250 و 251 به تفصیل بدان پرداختیم. حاصل آن بررسی این است که مشکلات بخش مسکن، در نظام ولایت فقیه، ناشی از حاکم بودن رویکرد مکانیکی طرح محور است. حکومتهای نظام ولایت فقیه طی دهه‌های گذشته روش تجربی بکار نبرده‌اند. هر یک کار حکومت پیشین را پی‌نگرفته‌اند. در نتیجه، حتی در زمینه مسکن، از اصلاحات ساختاری واقعی ناتوان شده‌اند. اهم مشکلها در حوزه مسکن عبارتند از ׃

- عدم تطابق الگوی عرضه و تقاضا

- سهم بالای مسکن در هزینه خانوار

- طولانی بودن دوره انتظار خانوارها برای دسترسی به مسکن

- فقدان مالیاتها و یا عوارض غیر هدفمند و برنامه‌گذاری نشده

- عدم رعایت محیط زیست در سیاستگذاریهای مسکن

- ناقص بودن بانک اطلاعاتی زمین و مسکن

- ساختار ناکار آمد نظارت بر شهر و مسکن

- نا هماهنگی میان سیاستهای مسکن و برنامه توسعه شهری

- عدم وجود اجاره داری حرفه‌ای و نظارت و قانون حاکم بر آن

- حجم بالای خانه‌ها و ساختمانهای بی‌ دوام خصوصا در روستاها و بافت های فرسوده در شهرها و روستاها

 

حاصل واقعی سیاست‌گذاریهای حکومتهای رژیم ولایت فقیه׃

براساس آنچه مركز آمار ایران اعلام كرده است، در 24 سال اخیر 8 میلیون واحد مسكونی جدید در كشور ساخته شده است كه یك میلیون و 171 هزار واحد آن در 8 سال حکومت رفسنجانی، دو میلیون و 128 هزار واحد در 8 سال حکومت خاتمی و 4 میلیون و 800 هزار واحد نیز در حکومت احمدی نژاد ساخته شده است. در حکومتهای نهم و دهم با احتساب مسكن‌مهر نزدیك به 5/1 برابر حکومتهای رفسنجانی وخاتمی، عرضه مسكن جدید و اغلب بی‌کیفیت به بازار اتفاق افتاده است.

این گونه که مشاهده می شود در نظام ولایت فقیه "برنامه های توسعه" بند از بند گسسته با واقعیت وجود دارد. حکومتهای این نظام یک رشته طرح را پیشنهاد و تدوین کرده اند که اغلب در میانه راه رها و متوقف شده اند. قابل توحه اینکه تمرکز در این برنامه‌ها بر کمیت مسکن بوده و نه کیفیت.

   اما به مصداق جوجه را آخر پاییز می‌شمارند، حاصل و نتیجه این سیاستگذاریها این شده است که عباس آخوندی که خود از سال ۱۳۷۲ تا ۱۳۷۶ در حکومت اکبر هاشمی رفسنجانی وزیر مسکن و شهرسازی و در حکومتهای یازدهم و دوازدهم نیز وزیر راه و شهرسازی بوده است، در یک جمله عملکرد نظام ولایت فقیه را در امر مسکن توصیف کرده است:

آخوندی در هجدهمین همایش سیاست‌های توسعه مسکن ( پرتال وزارت راه و شهرسازی 11 مهرماه 97) اظهار داشته است: «از دهه ۶۰ تاكنون طرح‌هایی چون آماده سازی زمین، شهرهای جدید، انبوه سازی و مسكن مهر اجرا شده اما آیا در آخر كار مساله حاشیه نشینی، سكونت غیررسمی و بافت فرسوده حل و فصل شده است؟ آیا مشكل ۱۹ میلیون نفری كه با بد مسكنی روبرو هستند حل شده است؟همه این اقدامات نتیجه معكوس داشته است.»

   امر واقع و مهم دیگری که در زمینه مسکن در ایران همواره استمرار دارد، این است که در نظام ولایت فقیه، مسکن برای طبقه متوسط و کم درآمد سخت گران است. خود این امر واقع حاصل چند امر واقع دیگر است:

1- برنامه ها و سیاستگذاریهای اشتباه دولت ( که در 2وضعیت سنجی 250 و 251 بدانها پرداختیم )

2- تراکم جمعیت در کلان شهرهای ایران

3- توزیع نابرابر در آمدها و توزیع نابرابر هزینه‌های دولت، بنابراین نابرابری روزافزون امکانات

4- کمبود عرضه مسکن نسبت به تقاضای مسکن و نقش سوداگران

5-سطح قیمتها (قیمت زمین و نرخ ارز،کاسته شدن از ارزش پول ملی)

   لذا، بخش مسکن واجد نقاط ضعف ساختاری است که عمدتاً ناشی از تسلط رویکرد تک‌بعدی و صرفاً کمّی بر این بخش است. درصورتی‌که مسکن همانند هر پدیده دیگری دارای ابعاد کیفی متنوع سیاسی ،فنی، اقتصادی، اجتماعی، فرهنگی است. لذا در همه این ابعاد بایستی تغییرات بنیادی رخ دهد تا حد اقل برای 4 گروه وضعیت مسکن سر و سامان پیدا کند:

1-گروه های کم درآمد فاقد مسکن.

11-2میلیون حاشیه و زاغه نشین ایرانی

3-احیای بافت‌های فرسوده شهری که هم اکنون 8 میلیون نفر در این بافت‌ها در شرایط بد زندگی می کنند

4- خانه اولی‌ها یعنی کسانی که برای تشکیل خانواده نیازمند مسکن هستند: سالانه 670‌هزار تقاضای جدید مسکن ناشی از ازدواج صورت می گیرد.

   حل درست مساله مسکن نیازمند تغییرهای ساختاری بدان قصد است که نظام اجتماعی – اقتصادی باز بگردد. چنان که بتواند تمامی نیروهای محرکه جامعه را، در خود، فعال کند. تانیروهای محرکه نه در متلاشی کردن اقتصاد، چون اکنون، که در ایجاد اقتصادی تولید محور توانا به رشد، بکار افتند.نگاهی به اقدامات حکومتهای نظام ولایت فقیه واضح می‌سازد که سهم بالایی از توان و وقت آن حکومتها و به ویژه نیروهای محرکه جامعه صرف بخش مسکن شده است: تشکیل شورای مسکن، کارگروه مسکن، تصویب قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن و از همه مهم‌تر طراحی و اجرای طرح عظیم مسکن مهر گواه این ادعا است. اما به اعتراف آخوندی وزیر سابق راه و شهرسازی ": از دهه 60 تا کنون همه این اقدامات نتیجه معكوس داشته است.".

علت یابی نتیجه معکوس داشتن این طرح ها به ماهیت استبدادی و ضد رشد نظام ولایت فقیه بر می گردد. زیرا اگر بخواهیم بدینگونه نیروهای محرکه جامعه به هدر نرود و تولید ملی و رشد آن نیز محور سیاستگزاری اقتصادی بگردد و نگاه به انسان و نیاز او، نگاه به انسان با کرامت و منزلت بگردد و حقوق انسانی و شهروندی و ملی ایرانیان در سیاست گذاریها رعایت شود و برای اینکه مشکلات حوزه مسکن بر هم انباشته نگردد و هر مشکل در زمان خود حل شود، ضمن رعایت حقوق انسان و شهروندان و طبیعت، بایستی کار آمدترین حمایت از نیروی کار و سرمایه در اقتصاد و در حوزه مسکن بعمل آید .این حمایت واقعی چیزی نیست جز به حداکثر رساندن باروری و بازده کار و سرمایه. زمانی کار و سرمایه بیشترین باروری و بازده را پیدا می‌کنندکه دانش و فن در سازماندهی بنیادهای جامعه، بیشترین نقش را پیدا کنند.در واقع دولت بایستی تابع ملت گردد. و این امر زمانی رخ می دهد که به همت جنبش عمومی ، دولتی حقوقمدار سامان یابد که در درون خود، زور را بی‌محل و حقوق را تنظیم کنندۀ رابطه‌ ها کند و رابطه‌ های خود با جامعه را نیز، بر وفق حقوق پنجگانه تنظیم کند. تا هم هزینه های قدرتمداری و فساد حذف شوند و هم دستگاه اداری برای ایفای نقش راهبردی خویش در رشد اقتصادی، تجدید سازمان گردد و سازمانی دمکراتیک بیابد. آنگاه هم سرمایه ها آزاد می شوند و هم فرصتهای رانت خواری که در همه حوزه های اقتصاد و از جمله در حوزه مسکن بوجود آمده اند، از میان می روند. این‌کار نیازمند یک تغییر اساسی در حوزه اقتصاد هم هست و آن تغییر محور اقتصاد از مصرف به تولید است. نظام ولایت فقیه که خود را نه تنها تابع ملت و ملزم به رعایت حقوق آنان نمی‌داند، بلکه مدعی اعمال ولایت آنهم مطلقه بر مردم ایران است، فاقد آن ویژگی‌ها و توانایی و کفایت و فن و دانشی است که بتواند از عهده تغییرات بنیادی در ساختارهای جامعه بر آید. علاوه بر اینکه وجود و ماهیت این نظام نیز بایستی خود شامل تغییر بنیادی گردد و جای به نظامی حقوقمدار و دموکراتیک دهد. از آنجا که هر نظام بحران سازی نمی تواند حلال بحرانهایی باشد که خود بوجود می‌آورد، لذا چشم اندازی برای حل مشکل مسکن به نحوی که با حقوق انسان و شهروندی و ملی و حقوق طبیعت تطابق یابد، باوجود نظام حاکم، وجود ندارد.

doganegi maskan 2

 

در ذیل بترتیب به ارائه راه‌حل‌ها و تدابیر ممکن و منطبق با اقتصاد تولید محور، برای مشکلات عمده حوزه مسکن می‌پردازیم:

 

1-باز تعریف نقش حکومت در حوزه مسکن و کنترل بازار مسکن:

   وظیفه حکومتهای ملی در بخش مسکن، در واقع سیاست‌گذاری، نظارت، تنظیم و تسهیل روابط فعالان و متقاضیان حوزه مسکن است. کار عمده دولت ( مجموعه نظام )و حکومت رساندن شاخص‌های بخش مسکن به نقطه بهینه با رعایت منزلت و حقوق و امنیت مردم و نیروهای محرکه در این حوزه است. اما وقتی شاهد افزایش قیمت مسکن در پایتخت از بهار 97 تا بهار امسال 98 به میزان 80 درصد می باشیم، طبیعی است عامه مردم، به ‌اشتباه، خواهان مداخله مستقیم دولت در قیمت گذاری بازار مسکن شوند، غافل از اینکه علت اصلی این افزایش سرسام آور که قشر متوسط را نیز به حاشیه نشینی سوق داده است، جز خود نظام بحران ساز حاکم و سیاستگذارهای غلط حکومت و افزایش تورمی نیست که حکومت از مهار آن ناتوان بوده است. در واقع امر کنترل اقتصادی بازار مسکن، از طریق مداخله مستقیم حکومت در بازار مسکن و قیمت‌گذاری حتی برای کالای ناهمگنی مانند مسکن، نیست که بایستی صورت گیرد بلکه مبارزه حکومت با علل موجد تورم و پیشگیری در بوجود آمدن تورم لجام گسیخته و نیز همآهنگ کردن رشد منطق مختلف کشور و تدابیر همراه برای جلوگیری از تمرکز جمعیت در شهرهای بزرگ است:

 

2-لزوم توزیع عادلانه در آمدها و امکانات و مبارزه با سوداگری در حوزه مسکن و کاستن از کلان شهرها:

توزیع درآمد تحت تأثیر عوامل مختلفی از جمله تورم، حقوق و دستمزد، اشتغال و توزیع نابرابر امکانات دولتی در سطح کشور و... است. تورم همیشه به نفع قشر ثروتمند است زیرا سرمایه خود را به کالا تبدیل کرده و بدون هیچ فعالیتی آن را با مبلغ بالاتر به فروش می‌رساند و کسب سود می‌کند؛ تورم فاصله بین فقیر و غنی را بیشتر می‌کند و شکاف طبقاتی را در جامعه افزایش می‌دهد. در ایران امروز، نظام حاکم بر تولید ملی ضربات اساسی وارد آورده است. فقدان امنیت اقتصادی و سیاسی و قضایی به مثابه ضامن سرمایه گذاری در تولید داخلی باعث سوق سرمایه ها به بازارهای محدودی همچون بازار ارز و طلا و مسکن گشته‌است. نابسامانی‌هایی موجود در بازار ارز و طلا باعث شده‌ است تا بسیاری از سرمایه‌گذاران سرمایه‌های خود وارد بخش مسکن کنند. این امر زمینه‌ساز رشد قیمت‌ها در بخش مسکن شده‌ است. چون سهم عمده‌ای از درآمد افراد از راه عایدات سرمایه‌ای بدست می آید، با فقدان مالیات بر عایدی سرمایه، رانت‌خواری با مانعی روبرو نمی‌شود. سودآوری بالای فعالیت های غیر مولد همراه با کاهش مصرف خانوارهای متوسط و کم درآمد، بخش خصوصی را بر می‌انگیزد به سوداگری در بازار مسکن. با رونق سوداگری قیمت‌ها بازهم افزایش می‌یابند. این چرخه معیوب، سهم سوداگران را از توزیع درآمدها بیشتر می‌کند.

   لذا تنها زمانی حجم سرمایه و ترکیب سرمایه گذاری در حوزه مسکن معتدل و مانع سوداگری میشود که خود را با توقعات اقتصاد تولید محور و نه اقتصاد مصرف محور تطبیق دهد.

   ناگفته نماند که سرمایه‌گذاری در ساختمان، اگر با دقت تعیین و مراقبت نشود، سبب کاهش سرمایه‌گذاری در بخش‌های دیگر می‌شود. این امر کاهش درآمد و کاهش قدرت خرید و کاهش تقاضای مؤثر برای خرید ساختمان‌های تولیدشده را به ببار می‌آورد و بازخورد آن رکود فعالیت‌های ساختمانی است.

   علاوه بر این، وجود کلان شهرها در ایران نمایانگر تجمع همه امکانات در چندین شهر و محروم بودن بقیه جمعیت ایران است. چرا که افزایش جمعیت شهرنشین تنها ناشی از افزایش طبیعی جمعیت شهرها نیست، بلكه ناشی از مهاجرت روستانشینان به شهرها نیز می‌باشد. علل عمده مهاجرت روستاییان به شهرها، علاوه بر جاذبه های شهرنشینی و امکان اشتغال کاذب و واقعی در شهرها، تمرکز امکانات و فرصتهای سیاسی، اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی در کلان شهرها و نیزكمبود كار و فقر عمومی روستانشینان و مردم شهرهای کوچک است. ترجیح دادن مشاغل صنعتی با دستمزد بالاتر بر کار كشاورزی، امید به آینده بهتر برای خود و فرزندان و توزیع ناعادلانه خدمات و امكانات رفاهی در شهر و روستا و ...است. بعضی از استان‌های کشور چون تهران، مشهد، تبریز، شیراز، اصفهان و... قطب رشد محسوب می‌شوند و از منابع دولتی بیشتری برخوردارند. دولت بیشتر بودجه خود را در این شهرها خرج می‌کند. لذا در این مناطق بخش خصوصی بیشتر فعال است و پول بیشتری در جریان است که باعث افزایش درآمد ساکنان آن می‌گردد. در استان‌هایی چون لرستان، ایلام، کهگیلویه و بویراحمد، چهارمحال و بختیاری و... هزینه‌های دولتی کم است و حضور بخش خصوصی کمتر بوده و پول در جریان در این استان‌ها نیز کم است. در نتیجه سطح درآمد مردم این مناطق پایین است.توزیع درآمد در ایران بسیار نامناسب و ناعادلانه است به طوری که قشر وسیعی از مردم در دهک‌های پایین درآمدی قرار دارند و قشر ثروتمند در دو دهک بالا بوده و بخش دیگری از مردم که اکثراً کارمندان دولت هستند در دهک‌های وسط قرار دارند. در اقتصاد ایران بخش اعظمی از پول در جریان کشور در دست دو دهک بالای درآمد یعنی ثروتمندان قرار دارد.

   تا در جامعه توزیع نیروهای محرکه و امکان ها و درآمدها با توقعات اقتصاد تولید محور انطباق نجوید، یعنی توزیع نیروهای محرکه و امکان ها و درآمدها در سطح مناطق مختلف کشور، شرق و غرب و شمال و جنوب و در هر منطقه، عادلانه نگردد یعنی رشد هم‌آهنگ را ممکن نکند، از تراکم جمعیت در کلان شهرها کاسته نمی‌گردد و زندگی حاشیه نشنی و بدور از کرامت و منزلت انسان و بورس بازی و واسطه‌گری در بازار مسكن پایان نمی‌یابد. از سوی دیگر در کشورهایی که تولید فاقد ارزش می‌شود، فرهنگ واسطه‌گری و دلالی گسترش می‌یابد. لذا تا در جامعه ضد فرهنگ مصرف‌گرایی را با فرهنگ تولید گرایی جایگزین نشود و تولید ارزش نگردد، ضد فرهنگ سوداگری و روحیه دلالی روز به روز فراگیرتر می‌شود. توزیع عادلانه در آمدها و امکانات میسر نیست مگر اینکه رانت خواری و دیگری انواع دزدیهای اقتصادی از میان برداشته شوند و اقتصاد تولید محور گردد.

بودجه و سیاست مالی و نیز سیاست اعتباری و اعتبارات بانکی و ساخت صادرات و واردات را، نیاز تولید ملی در جریان رشد باید معین کند. تخصیص بودجه به استانها نیز عادلانه و بر اساس سنجش نیاز استانها و در رابطه با توان اقتصاد ملی باید تنظیم گردد. بدون برخوردار‌کردن مناطق کشور از دو خدمت (آموزش و پرورش و بهداشت و بهداری) و نیز ایجاد مجموعه های صنعتی – کشاورزی – خدمات، در تمامی مناطق کشور، توزیع بهینه جمعیت در سطح کشور، میسر نمی‌شود.

   همچنین توزیع عادلانه امکانات تنها از طریق رفع تبعیض‌ها از هر نوع و برخورداری هر ایرانی از حقوق ذاتی خود و انطباق حقوق موضوعه (قانون کار و قوانین و مقررات حاکم بر آموزش و پرورش و نیز قوانین حاکم بر عرصه های سیاست و روابط اجتماعی و فرهنگی) با حقوق ذاتی انسان و حقوق ملی یا حقوقی که تمامی ایرانیان، بدون تبعیض باید از آن برخوردار باشند، ممکن می شود. این حق حاکمیت است که می‌باید به جمهور مردم تعلق پیدا کند.

 

3-گرانی غیر متعارف زمین شهری در کلان شهرها وطولانی بودن دوره انتظار خانوارها برای دسترسی به مسکن:

   در بالا، علل توزیع غیر عادلانه در آمد و امکانات را شرح دادیم. بخش اعظم گرانی غیر متعارف زمینهای شهری حاصل تورم لجام گسیخته است. بنابر نتایج آمارگیری مرکز آمار ایران، متوسط قیمت هر مترمربع زیر بنای مسکونی، در مراکز استان‌های ایران در فاصله پائیز ۱۳۹۱ تا پائیز سال ۱۳۹۷ ، با ۸۵.۹ درصد افزایش به یک میلیون و ۷۰۰ هزار تومان رسیده است.

   بر پایه داده‌های منتشر شده توسط مرکز آمار ایران، متوسط قیمت هر مترمربع زیر بنای مسکونی در شهر تهران طی شش سال گذشته از ۳.۵۹ میلیون تومان به ۹.۳۹ میلیون تومان افزایش یافته است. رشد ۱۶۱ درصدی متوسط بهای زیربنای مسکونی در تهران بیش از ۳۰ مرکز استان دیگر در ایران است. طی مدت مورد بررسی، پس از تهران، متوسط قیمت مسکن در شیراز، کرج و اصفهان بیش از دو و در شهرهای تبریز و بندرعباس نیز نزدیک به دو برابر شده است. افزایش شدید قیمت ملک از سویی و کاهش توان مالی متقاضیان بدلیل کاهش شدید توانایی خریداران و عدم توان تأمین بهای ملک توسط آنها باعث شده که قشر متوسط نیز بسوی حاشیه و زاغه نشینی با کمترین امکانات سوق داده شود. در وضعیت سنجی 242 محاسبه کردیم که بر اساس قیمتهای سال 1395 (در عرض سه سال منتهی به سال 1398 قیمت مسکن در تهران 80 درصد افزایش یافته است ! (‌68 سال زمان لازم است تا کارمندان جوان و قشر فرهنگی، اگر توان پس انداز داشته باشند، توان خانه دار شدن را بیایند. کارگران با درآمد، نیازمند پس انداز در عرض 115 سال می‌باشند. آن قشر از کارگران که حقوقشان پرداخت نشده است با مشکلات بیشتری مواجه هستند. عاملی که دستیابی به خانه‌ای با قیمت متعارف را مشکل می‌سازد، قیمت زمین است:

در این باره، پیشنهاد زیر را ارائه می‌دهیم:

   دولت بایستی به جای فروش زمین‌های دولتی (به معنی واگذاری حق مالکیت آنها) و وارد شدن در عرصه سوداگری مسکن، صرفا حق بهره‌برداری از این زمین‌ها را به مردم واگذار کند و سالانه اجاره بهای آن را دریافت کند. چنین سیاستی تقریبا به شکلی اصولی در اکثر کشورها در حال اجرا است. طی بررسی‌های تطبیقی که انجام گرفته است، تنها در ایران است که زمین‌های دولتی به شکل‌های مختلف واگذار می‌شد. از جمله این سیاست‌ها که در اوایل انقلاب شکل گرفت، اعطای زمین‌های رایگان به مردم بود که این زمین‌ها عملا وارد بورس بازی می‌شدند، بی‌آنکه در آنها بنا ساخته شود. صرفا خرید و فروش (و در نهایت گران) می‌شدند.

   سیاست دوم سیاست فروش زمین‌های دولتی ‌به قیمت روز بود که آن‌ هم عملا دولت را وارد عرصه قیمت‌گذاری می‌کرد و به سوداگری بازار مسکن می‌انجامید.نکته مشترک در همه این طرح‌ها، پیشتاز بودن حکومت‌ها در فروش زمین و دامن زدن به افزایش قیمت زمین و متعاقب آن مسکن بود؛ اما سیاست‌ کارآمد کنار گذاشتن فروش زمین‌های دولتی به صورت عام و واگذاری حق بهره‌برداری صرف آن به مردم است. به شرط اینکه دولت خود برای تأمین هزینه های جاری خود به فکر فروش بخشی از زمین‌های دولتی خصوصا زمین‌های مرغوب و گران نیفتد. چرا که فروش زمین‌های مرغوب به قیمت بالا باعث می‌شود وزارت مسکن از وظیفه اساسی و حاکمیتی خود که تنظیم بازار مسکن است، با توجه به اهرم‌های حاکمیتی و مالکیتی غافل بماند و عملا وارد بازار سوداگری زمین شود. در یک اقتصاد ملی با توجه به از بین رفتن همه فرصتهای رانت خواری و منحصر بودن بودجه به برداشت از تولید ملی، هزینه های جاری دولت نیز بر اساس توان اقتصاد ملی تعیین میشود. و نیازی به فروش ثروتهای ملی پیدا نمی‌شود.

   و اما، سیاست بسیاری از کشورها،از جمله آلمان و بطور اخص انگلستان، سیاست دولت مبتنی بر عدم فروش زمین‌های دولتی‌ است. بهره‌برداری از زمین‌های دولتی با انواع و اقسام سیستم‌ها انجام می‌شود: اجاره بلند مدت (۹۹ ساله) یکی از این روش‌ها است. در حقیقت مدت زمان اجاره زمین بستگی به شرایط خاص هر کشور و اقتضاء‌هایی از قبیل شرایط اقتصادی، ترکیب جمعیتی، سیر رشد جمعیت و .... دارد.

ناگفته نماند که در تعیین مدت اجاره زمین، دولت باید دو شاخص را مد نظر قرار دهد:

- امنیت روانی مصرف کننده (مستأجر)،

- عدم احساس مالکیت مستأجر نسبت به زمین؛ به این معنی که از طرفی مدت زمان اجاره زمین باید به گونه‌ای باشد که مستأجر، بخاطر بلند بودن مدت، امنیت روانی بیابد و دغدغه جابجایی هر ساله را نداشته باشد. با توجه به بررسی تطبیقی با دیگر کشورها و در نظر گرفتن عوامل بومی و فرهنگی جامعه، معتقدیم بهترین مدت زمان اجاره ۵۰ سال است؛ چرا که در این صورت در عین تأمین امنیت روانی مستاجر، احساس مالکیت نیز در خانواده‌ها ایجاد نمی‌شود(با توجه به این‌که اجاره ۹۹ ساله حدودا چهار نسل را در بر می‌گیرد احساس مالکیت در شخص به وجود می‌آید) بدینسان، در عین حال عملا قیمت زمین از قیمت ‌نهایی مسکن حذف می‌شود. چنین سیاستی در کشورهای کمتر توسعه یافته مانند قزاقستان هم کار آمد بوده است.

 

4-لزوم اصلاح نظام مالیاتی در بخش مسکن بعنوان ابزاری برای مقابله با سوداگری در این حوزه

   استفاده از ابزارهای مالیاتی یکی از انواع سیاست‌های حاکمیتی حکومتها در بازار زمین و مسکن شهری است که می‌تواند در سطوح ملی و شهری به اجرا درآید. اما در شرایط کنونی نظام مالیاتی مرتبط با زمین و مسکن با چند مشکل اساسی روبرو است

الف- از یک‌سو سوداگران عمده بخش مسکن دولت سایه را در اختیار دارند و دولت رسمی نیز تابع آنها است. چرا که دولت رسمی قادر به بازپس گرفتن معوقات بانکی که زمانی بعنوان وام وتسهیلات میلیاردی از بانکها برای سوداگری در مسکن وصول شده اند نمی‌باشد و

ب- به علت نبود زیرساخت‌های مناسب نظیر بانک‌های اطلاعاتی و قوانین جامع دچار مشکل است. در حال حاضر، مالیات «نقل ‌و انتقال و سرقفلی» تنها مالیاتی است که به‌صورت ملی از بازار زمین و مسکن اخذ می‌شود. یعنی نه تنها برزمین و مستغلات و نیز اجاره‌بها مالیاتی وضع نمی‌شود (که سود کلان را دارندگان مستغلات حاصل می‌کنند)حتی بر 2میلون و 500 هزار واحد مسکن خالی نیز مالیات وضع نمی‌شود ! البته «عوارض تراکم و صدور پروانه‌ها»، «عوارض نوسازی شهری» و «عوارض اراضی و املاک بلا استفاده شهری» عوارضی هستند که توسط شهرداری‌ها اخذ می‌شوند که هرکدام از این موارد با مشکلاتی در حیطه قانون‌گذاری و اجرا مواجه هستند.

ج- اخذ مالیات تا زمانی که توجه قوانین مرتبط با آن صرفا معطوف به کسب در آمد از اخذ مالیات است و بس و به کارکردهای مهم نظام مالیاتی در بازار زمین و مسکن همانا «کنترل سوداگری» و «تخصیص بهینه منابع» ندارند، در واقع در امر رفع بحرانهای موجود در حوزه مسکن نیز موثر نیز واقع نمی شوند. در کشورهایی که نظام مالیاتی در خدمت اقتصاد تولید محور است، مرسوم‌ترین ابزار کنترل تقاضای سوداگرانه در بازار زمین و مسکن، ابزار مالیاتی مناسب است. همچون مالیات بر عایدی قیمت زمین و مسکن و مالیات بر قیمت زمین. تخصیص بهینه منابع مالیاتی، توأم با اجرای برنامه‌های از قبل حساب شده و منظم در بردارنده تدابیر برای مبارزه با آلاینده‌های محیط زیست، راه کار بایسته است.

بررسی سایر تدابیر را به وضعیت سنجی آینده باز می‌گذاریم.


در این رابطه